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Maison - 4 pièce(s) - 108 m²

VilleSénas (13)
Surface108
Coût Total219 990
Loyer Annuel14 973
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-10
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 435,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville d'environ 108m² avec cours intérieure sans vis-à-vis proche des commodités. La maison se compose d'une cour intérieure permettant l'accès à un appartement indépendant de type T2. Une autre entrée indépendante avec un escalier permet de desservir un logement de type 3 composé d'un séjour cuisine qui s'ouvre sur une belle véranda, d'un spacieux salon, deux chambres, une salle de bains ainsi que de WC indépendants.Possibilité d'aménagement complémentaire en R+2, offrant environ 40 m2 supplémentaires.L'ensemble immobilier nécessite des travaux notamment en électricité et isolation.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 155 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Jean-Christophe LOVISOLO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AIX-EN-PROVENCE sous le numéro 878 785 047

Surface terrain : 119 m².

Ville : Sénas
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13560
Total : 219 990
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 52 590
Valeur du bien : 207 590
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 15.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1248€/mois
Loyer annuel estimé : 14973€/an
Fourchette totale : 946€ - 1646€/mois
Fourchette annuelle : 11353€ - 19747€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 300 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :356 400
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :-201 400 (-56.5%)
Marge achat-revente :136 410€ (38.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 990
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :55,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 132,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 369,94
Coût de l'assurance :16 499,25
Taxe foncière : 1 497,28€/an
Soit par mois : 124,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 247,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 257,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 - Cuisine en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 590(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 320
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 248 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 973 €/an
Calcul : 1 248 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 990 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 590
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 913
Revenus locatifs : +14 973
Charges déductibles : -61 913
Résultat foncier Année 1 : -46 940(Déficit de 46 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 540
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 323 €/an
Revenus locatifs : +14 973
Charges déductibles : -9 323
Résultat foncier Années 2+ : 5 650 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25540.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 97361 9207 173-46 94821 400 €25 548 €25 548 €
215 2729 1376 9806 135--19 413 €
315 5788 9386 7816 640--12 773 €
415 8898 7326 5747 158--5 615 €
516 2078 5196 3617 689---
616 5318 2986 1418 233---
716 8628 0715 9138 791---
817 1997 8355 6789 364---
917 5437 5925 4359 951---
1017 8947 3415 18410 553---
1118 2527 0814 92411 170---
1218 6176 8134 65611 804---
1318 9896 5364 37812 453---
1419 3696 2494 09213 120---
1519 7565 9533 79613 804---
1620 1515 6473 48914 505---
1720 5545 3303 17315 224---
1820 9665 0032 84615 962---
1921 3854 6652 50816 720---
2021 8134 3162 15917 497---
2122 2493 9551 79718 294---
2222 6943 5821 42419 112---
2323 1483 1961 03919 952---
2423 6112 79764020 813---
2524 0832 38622821 697---
TOTAL479 583209 891103 370269 69221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 692
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 144 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 144-6 420+9 564
2+3 1440+3 144
3+3 1440+3 144
4+3 1440+3 144
5+3 144+622+2 522
6+3 144+2 470+674
7+3 144+2 637+507
8+3 144+2 809+335
9+3 144+2 985+159
10+3 144+3 166-22
11+3 144+3 351-207
12+3 144+3 541-397
13+3 144+3 736-592
14+3 144+3 936-792
15+3 144+4 141-997
16+3 144+4 351-1 207
17+3 144+4 567-1 423
18+3 144+4 789-1 645
19+3 144+5 016-1 872
20+3 144+5 249-2 105
21+3 144+5 488-2 344
22+3 144+5 734-2 590
23+3 144+5 985-2 841
24+3 144+6 244-3 100
25+3 144+6 509-3 365
Total+78 600+80 908+-2 308
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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