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Maison 103 m² à chemilly-sur-yonne

Bien expiré
VilleChemilly-sur-Yonne (89)
Surface103m²
Coût Total127 680€
Loyer Annuel10 128€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 660,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Century 21 Groupe Martinot Immobilier à Auxerre vous propose, à Chemilly-sur-Yonne, un bien offrant un potentiel d'aménagement intéressant.D'une surface habitable d'environ 104 m², il se compose de 5 pièces, dont un espace de vie de 32 m², une cuisine de 14 m² et trois chambres.La configuration actuelle, possiblement issue d'un ancien local commercial, permet différentes possibilités de réorganisation selon vos besoins.L'ensemble nécessite une remise à niveau , laissant la liberté de repenser les volumes et les usages.Situé à proximité immédiate des commodités du village, notamment d'une école primaire accessible à pied, ce bien conviendra à des acquéreurs à la recherche d'un projet à personnaliser.

Ville : Chemilly-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89250
Total : 127 680€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 54 240€
Valeur du bien : 122 240€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10128€/an
Fourchette totale : 674€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 8091€ - 12678€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 659,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 184,01€
Coût de l'assurance :10 852,80€
Taxe foncière : 1 012,80€/an
Soit par mois : 84,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite remise à niveau
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite remise à niveau
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres (parquet flottant ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 240 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 180€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 60€/m² = 6180€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Revêtement sol chambres: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture chambres: 34 m² × 30€/m² = 1020€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chemilly-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 128 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 680 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 795 €
Revenus locatifs : +10 128 €
Charges déductibles : -59 795 €
Résultat foncier Année 1 : -49 667 €(Déficit de 49 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 555 €/an
Revenus locatifs : +10 128 €
Charges déductibles : -5 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 573 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28267.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 128 €59 799 €4 112 €-49 671 €21 400 €28 271 €28 271 €
210 331 €5 448 €4 001 €4 882 €--23 389 €
310 537 €5 333 €3 886 €5 204 €--18 185 €
410 748 €5 214 €3 767 €5 534 €--12 651 €
510 963 €5 092 €3 645 €5 871 €--6 780 €
611 182 €4 965 €3 518 €6 217 €--563 €
711 406 €4 834 €3 387 €6 572 €---
811 634 €4 699 €3 252 €6 935 €---
911 867 €4 559 €3 112 €7 307 €---
1012 104 €4 415 €2 968 €7 689 €---
1112 346 €4 266 €2 819 €8 080 €---
1212 593 €4 112 €2 665 €8 481 €---
1312 845 €3 952 €2 505 €8 892 €---
1413 102 €3 788 €2 341 €9 314 €---
1513 364 €3 618 €2 171 €9 746 €---
1613 631 €3 443 €1 996 €10 188 €---
1713 904 €3 261 €1 814 €10 642 €---
1814 182 €3 074 €1 627 €11 108 €---
1914 465 €2 880 €1 433 €11 585 €---
2014 755 €2 681 €1 234 €12 074 €---
2115 050 €2 474 €1 027 €12 576 €---
2215 351 €2 261 €814 €13 090 €---
2315 658 €2 040 €593 €13 617 €---
2415 971 €1 812 €366 €14 158 €---
2516 290 €1 577 €130 €14 713 €---
TOTAL324 403 €149 597 €59 184 €174 806 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 127 €-6 420 €+8 547 €
2+2 127 €0 €+2 127 €
3+2 127 €0 €+2 127 €
4+2 127 €0 €+2 127 €
5+2 127 €0 €+2 127 €
6+2 127 €0 €+2 127 €
7+2 127 €+1 803 €+324 €
8+2 127 €+2 081 €+46 €
9+2 127 €+2 192 €-65 €
10+2 127 €+2 307 €-180 €
11+2 127 €+2 424 €-297 €
12+2 127 €+2 544 €-417 €
13+2 127 €+2 668 €-541 €
14+2 127 €+2 794 €-667 €
15+2 127 €+2 924 €-797 €
16+2 127 €+3 057 €-930 €
17+2 127 €+3 193 €-1 066 €
18+2 127 €+3 332 €-1 205 €
19+2 127 €+3 475 €-1 348 €
20+2 127 €+3 622 €-1 495 €
21+2 127 €+3 773 €-1 646 €
22+2 127 €+3 927 €-1 800 €
23+2 127 €+4 085 €-1 958 €
24+2 127 €+4 248 €-2 121 €
25+2 127 €+4 414 €-2 287 €
Total+53 175 €+52 442 €+733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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