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Maison sur sous-sol

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface150m²
Coût Total177 220€
Loyer Annuel14 762€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 853,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur sous-sol entier 150m2. CHAUFFAGE GAZ chaudière de 2019. Comprend 1 séjour 2 chambres 1 salle de d eau.placard. Sous-sol 1 chambre 1 cuisine, entièrement carrelé. Maison en très bon état. Double vitrage Volets roulants électriques. Tout à l égouts. A 5km de cosne sur Loire. Secteur calme.

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.429160, 2.959250
Total : 177 220€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 38 980€
Valeur du bien : 166 980€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1230€/mois
Loyer annuel estimé : 14762€/an
Fourchette totale : 975€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 11701€ - 18624€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 645,57 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 836 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-118 836€ (-48.1%)
Marge achat-revente :69 616€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 938,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 941,53€
Coût de l'assurance :15 506,75€
Taxe foncière : 1 476,20€/an
Soit par mois : 123,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 230,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :168,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chaudière gaz récente de 2019
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: Chambre en bon état (4/5) mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour le papier peint daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 980 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chaudière gaz récente de 2019, coût = 0€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Salle de bain:15 800€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 200€ = 8000€
  • Chambres:1 680€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 240€ = 960€
  • Salon:3 500€
    Peinture murs et plafonds 50 m²: 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 500€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 230 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 762 €/an
Calcul : 1 230 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 220 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 201 €
Revenus locatifs : +14 762 €
Charges déductibles : -47 201 €
Résultat foncier Année 1 : -32 439 €(Déficit de 32 439 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 039 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 221 €/an
Revenus locatifs : +14 762 €
Charges déductibles : -8 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11039.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 762 €47 207 €6 131 €-32 445 €21 400 €11 045 €11 045 €
215 057 €8 067 €5 970 €6 991 €--4 055 €
315 358 €7 900 €5 804 €7 458 €---
415 666 €7 728 €5 632 €7 938 €---
515 979 €7 550 €5 453 €8 429 €---
616 298 €7 365 €5 268 €8 934 €---
716 624 €7 174 €5 077 €9 451 €---
816 957 €6 976 €4 879 €9 981 €---
917 296 €6 770 €4 674 €10 526 €---
1017 642 €6 558 €4 462 €11 084 €---
1117 995 €6 338 €4 242 €11 657 €---
1218 355 €6 110 €4 014 €12 244 €---
1318 722 €5 874 €3 778 €12 847 €---
1419 096 €5 630 €3 534 €13 466 €---
1519 478 €5 377 €3 281 €14 101 €---
1619 868 €5 115 €3 019 €14 753 €---
1720 265 €4 844 €2 747 €15 421 €---
1820 670 €4 563 €2 466 €16 108 €---
1921 084 €4 272 €2 175 €16 812 €---
2021 505 €3 971 €1 874 €17 535 €---
2121 936 €3 659 €1 562 €18 277 €---
2222 374 €3 335 €1 239 €19 039 €---
2322 822 €3 001 €904 €19 821 €---
2423 278 €2 654 €558 €20 624 €---
2523 744 €2 296 €199 €21 448 €---
TOTAL472 831 €180 333 €88 942 €292 498 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 100 €-6 420 €+9 520 €
2+3 100 €0 €+3 100 €
3+3 100 €+1 021 €+2 079 €
4+3 100 €+2 381 €+719 €
5+3 100 €+2 529 €+571 €
6+3 100 €+2 680 €+420 €
7+3 100 €+2 835 €+265 €
8+3 100 €+2 994 €+106 €
9+3 100 €+3 158 €-58 €
10+3 100 €+3 325 €-225 €
11+3 100 €+3 497 €-397 €
12+3 100 €+3 673 €-573 €
13+3 100 €+3 854 €-754 €
14+3 100 €+4 040 €-940 €
15+3 100 €+4 230 €-1 130 €
16+3 100 €+4 426 €-1 326 €
17+3 100 €+4 626 €-1 526 €
18+3 100 €+4 832 €-1 732 €
19+3 100 €+5 044 €-1 944 €
20+3 100 €+5 260 €-2 160 €
21+3 100 €+5 483 €-2 383 €
22+3 100 €+5 712 €-2 612 €
23+3 100 €+5 946 €-2 846 €
24+3 100 €+6 187 €-3 087 €
25+3 100 €+6 434 €-3 334 €
Total+77 500 €+87 749 €+-10 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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