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SAINT JEAN DE MAURIENNE CENTRE VILLE

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-Maurienne (73)
Surface38m²
Coût Total94 680€
Loyer Annuel6 898€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 605,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Charmant T2 idéalement situé en cœur de ville Découvrez cet appartement de deux pièces niché au cœur du centre-ville, offrant un cadre de vie pratique et dynamique. Sa configuration fonctionnelle comprend un séjour accueillant, une chambre séparée et une cuisine indépendante. L'emplacement privilégié de ce bien vous permet d'accéder facilement à tous les commerces, services et transports, faisant de cet appartement une opportunité idéale pour un premier achat ou un investissement locatif. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/saint-jean-de-maurienne-73300/agence-immobiliere/foncia-transaction-saint-jean-de-maurienne-1272

Ville : Saint-Jean-de-Maurienne
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73300
Coordonnées : 45.277628, 6.344947
Total : 94 680€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 89 800€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 15.13€/m²/mois
Fourchette : 10.25€ - 22.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6898€/an
Fourchette totale : 390€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 4674€ - 10181€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 501,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 517,12€
Coût de l'assurance :8 284,50€
Taxe foncière : 689,85€/an
Soit par mois : 57,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 863 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection complète du carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(758 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 300€/m² = 1800€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Électricité: 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 600€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€, Plomberie: 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Maurienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 898 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 093 €
Revenus locatifs : +6 898 €
Charges déductibles : -33 093 €
Résultat foncier Année 1 : -26 195 €(Déficit de 26 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 795 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 293 €/an
Revenus locatifs : +6 898 €
Charges déductibles : -4 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 605 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4795.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 898 €33 097 €3 275 €-26 198 €21 400 €4 798 €4 798 €
27 036 €4 211 €3 190 €2 826 €--1 972 €
37 177 €4 122 €3 101 €3 055 €---
47 321 €4 030 €3 009 €3 291 €---
57 467 €3 935 €2 913 €3 533 €---
67 616 €3 836 €2 815 €3 781 €---
77 769 €3 734 €2 712 €4 035 €---
87 924 €3 628 €2 607 €4 296 €---
98 083 €3 518 €2 497 €4 564 €---
108 244 €3 405 €2 384 €4 839 €---
118 409 €3 287 €2 266 €5 122 €---
128 577 €3 166 €2 144 €5 412 €---
138 749 €3 040 €2 018 €5 709 €---
148 924 €2 909 €1 888 €6 015 €---
159 102 €2 774 €1 753 €6 328 €---
169 284 €2 634 €1 613 €6 651 €---
179 470 €2 489 €1 468 €6 981 €---
189 660 €2 339 €1 318 €7 321 €---
199 853 €2 183 €1 162 €7 669 €---
2010 050 €2 022 €1 001 €8 027 €---
2110 251 €1 856 €835 €8 395 €---
2210 456 €1 683 €662 €8 773 €---
2310 665 €1 504 €483 €9 160 €---
2410 878 €1 319 €298 €9 559 €---
2511 096 €1 128 €106 €9 968 €---
TOTAL220 960 €101 848 €47 517 €119 112 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 112 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 449 €-6 420 €+7 869 €
2+1 449 €0 €+1 449 €
3+1 449 €+325 €+1 124 €
4+1 449 €+987 €+462 €
5+1 449 €+1 060 €+389 €
6+1 449 €+1 134 €+315 €
7+1 449 €+1 211 €+238 €
8+1 449 €+1 289 €+160 €
9+1 449 €+1 369 €+80 €
10+1 449 €+1 452 €-3 €
11+1 449 €+1 537 €-88 €
12+1 449 €+1 624 €-175 €
13+1 449 €+1 713 €-264 €
14+1 449 €+1 804 €-355 €
15+1 449 €+1 899 €-450 €
16+1 449 €+1 995 €-546 €
17+1 449 €+2 094 €-645 €
18+1 449 €+2 196 €-747 €
19+1 449 €+2 301 €-852 €
20+1 449 €+2 408 €-959 €
21+1 449 €+2 518 €-1 069 €
22+1 449 €+2 632 €-1 183 €
23+1 449 €+2 748 €-1 299 €
24+1 449 €+2 868 €-1 419 €
25+1 449 €+2 990 €-1 541 €
Total+36 225 €+35 734 €+491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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