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Appartement 4 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface66
Coût Total128 620
Loyer Annuel8 755
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-7
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 196,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m²

ECHIROLLES copropriété LES ECUREUILS ravalée et isolée Appartement T4 A RENOVER entièrement - 66 m² - Exposition Sud Fort potentiel pour ce T4 de 66 m², situé au rez-de-chaussée sur élevé, offrant une exposition sud lumineuse et ensoleillée. Cet appartement est idéal pour ceux qui souhaitent personnaliser leur espace de vie.

Cet appartement est aménagé d'un hall d'entrée avec placard, séjour très lumineux , cuisine indépendante avec loggia.

Un coin nuit desservant 3 chambres , une salle de bains avec douche et un wc.

nombreux rangement. vendu avec 2 caves

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Votre conseiller Cabinet Heurtier - Service LOCATION et TRANSACTION : Fanny GASTALDI Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 66 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 343 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/01/2026

Consommation énergie primaire : 207 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.147163, 5.706096
Total : 128 620
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 43 300
Valeur du bien : 122 300
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 573€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6870€ - 11156€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :627,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 663,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 619,74
Coût de l'assurance :10 932,70
Taxe foncière : 875,46€/an
Soit par mois : 72,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine obsolète nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en terrazzo nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement
Quantité: 1 installation pour 66 m²
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: 1 installation pour 66 m²
Raison: Plomberie à vérifier et mettre à jour pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Installation: 1500€ = 6000€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:600
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Salon - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds salon: 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 200€ = 600€
  • Électricité:6 600
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 6600€
  • Plomberie:4 800
    Mise aux normes plomberie: 1 installation = 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 620 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 751
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -48 751
Résultat foncier Année 1 : -39 997(Déficit de 39 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 597
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 451 €/an
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -5 451
Résultat foncier Années 2+ : 3 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18596.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 75548 7554 143-40 00121 400 €18 601 €18 601 €
28 9305 3434 0313 586--15 015 €
39 1085 2283 9153 881--11 134 €
49 2905 1083 7954 182--6 952 €
59 4764 9843 6724 492--2 460 €
69 6664 8573 5444 809---
79 8594 7253 4125 134---
810 0564 5893 2765 468---
910 2574 4483 1355 810---
1010 4634 3022 9906 160---
1110 6724 1522 8396 520---
1210 8853 9972 6846 888---
1311 1033 8372 5247 266---
1411 3253 6712 3587 654---
1511 5513 5002 1878 052---
1611 7823 3232 0108 459---
1712 0183 1401 8288 878---
1812 2582 9521 6399 307---
1912 5042 7571 4449 747---
2012 7542 5551 24310 198---
2113 0092 3471 03510 661---
2213 2692 13282011 137---
2313 5341 91059811 624---
2413 8051 68136812 124---
2514 0811 44413112 637---
TOTAL280 411135 73959 620144 67221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 672
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 838 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 838-6 420+8 258
2+1 8380+1 838
3+1 8380+1 838
4+1 8380+1 838
5+1 8380+1 838
6+1 838+705+1 133
7+1 838+1 540+298
8+1 838+1 640+198
9+1 838+1 743+95
10+1 838+1 848-10
11+1 838+1 956-118
12+1 838+2 066-228
13+1 838+2 180-342
14+1 838+2 296-458
15+1 838+2 415-577
16+1 838+2 538-700
17+1 838+2 663-825
18+1 838+2 792-954
19+1 838+2 924-1 086
20+1 838+3 059-1 221
21+1 838+3 198-1 360
22+1 838+3 341-1 503
23+1 838+3 487-1 649
24+1 838+3 637-1 799
25+1 838+3 791-1 953
Total+45 950+43 402+2 548
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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