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Achat maison

Bien expiré
VilleMorainvilliers (78)
Surface150
Coût Total438 650
Loyer Annuel30 623
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 355 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 2 366,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 150 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1992, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Salle de séjour : 46 m², 2 Parkings, Jardin, Terrain de 535 m²

Votre agence LAFORET Orgeval a le plaisir de vous proposer, en plein centre du charmant village de Bouafle, à quelques minutes de Morainvilliers / Orgeval et Verneuil, cette maison familiale de 150 m2 environ, sur une parcelle de 535 m2. En retrait de la rue et à l'abri des regards, cette maison offre au RDC : une belle pièce de vie de plus 46 m2 avec cheminée insert, une buanderie et un cabinet de toilettes. L'étage propose 3 chambres dont une suite avec dressing et salle d'eau + wc, 2 chambres, une salle de bains (douche et baignoire) et des wc indépendants. Cave en sous-sol et beau potentiel d'aménagement des combles. Centre village : proximité immédiate des commerces et arrêt de bus. Ecoles maternelle et primaire à quelques minutes à pied, bus pour collège et lycée. Proximité A14- A13. Gare SNCF à 10mn en bus ligne J (Paris Saint-Lazare en 35 min), futur RER E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES. érieur vient compléter ce bien. Magali ELAGEMI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 984366955 - Versailles.

Ville : Morainvilliers
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78630
Coordonnées : 48.933070, 1.948830
Total : 438 650
Prix d'acquisition : 355 000
Travaux : 55 250
Valeur du bien : 410 250
Frais de notaire : 28 400
Coût estimé : 28 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 17.01€/m²/mois
Fourchette : 13.16€ - 21.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 2552€/mois
Loyer annuel estimé : 30623€/an
Fourchette totale : 1975€ - 3298€/mois
Fourchette annuelle : 23695€ - 39576€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :438 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 167,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :127,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 295,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :211 706,85
Coût de l'assurance :38 381,88
Taxe foncière : 3 062,30€/an
Soit par mois : 255,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 551,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 550,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 250(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 500
    Isolation combles perdus: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:150
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morainvilliers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 623 €/an
Calcul : 2 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 438 650 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 535 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 485
Revenus locatifs : +30 623
Charges déductibles : -74 485
Résultat foncier Année 1 : -43 862(Déficit de 43 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 462
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 235 €/an
Revenus locatifs : +30 623
Charges déductibles : -19 235
Résultat foncier Années 2+ : 11 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22461.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 355 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 230 750(65% de 355 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 391 €/an
Calcul : 230 750 € × 3,636% = 8 391
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 62374 49914 651-43 87621 400 €22 476 €22 476 €
231 23518 85914 26112 377--10 099 €
331 86018 45513 85813 405---
432 49718 03813 44114 459---
533 14717 60713 00915 541---
633 81017 16012 56216 650---
734 48616 69812 10117 788---
835 17616 22111 62318 956---
935 88015 72711 12920 153---
1036 59715 21610 61821 382---
1137 32914 68710 09022 642---
1238 07614 1409 54323 935---
1338 83713 5758 97725 262---
1439 61412 9908 39326 624---
1540 40612 3857 78828 021---
1641 21411 7597 16229 455---
1742 03911 1126 51530 926---
1842 88010 4435 84532 437---
1943 7379 7515 15333 987---
2044 6129 0344 43735 577---
2145 5048 2943 69637 210---
2246 4147 5282 93038 887---
2347 3436 7352 13840 607---
2448 2895 9151 31842 374---
2549 2555 06847044 187---
TOTAL980 863381 896211 707598 96721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 598 967
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 431-6 420+12 851
2+6 4310+6 431
3+6 431+992+5 439
4+6 431+4 338+2 093
5+6 431+4 662+1 769
6+6 431+4 995+1 436
7+6 431+5 336+1 095
8+6 431+5 687+744
9+6 431+6 046+385
10+6 431+6 415+16
11+6 431+6 793-362
12+6 431+7 181-750
13+6 431+7 579-1 148
14+6 431+7 987-1 556
15+6 431+8 406-1 975
16+6 431+8 837-2 406
17+6 431+9 278-2 847
18+6 431+9 731-3 300
19+6 431+10 196-3 765
20+6 431+10 673-4 242
21+6 431+11 163-4 732
22+6 431+11 666-5 235
23+6 431+12 182-5 751
24+6 431+12 712-6 281
25+6 431+13 256-6 825
Total+160 775+179 690+-18 915
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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