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Achat maison

Bien expiré
VilleMorainvilliers (78)
Surface150m²
Coût Total438 650€
Loyer Annuel30 623€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 355 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 2 366,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 150 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1992, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Salle de séjour : 46 m², 2 Parkings, Jardin, Terrain de 535 m²

Votre agence LAFORET Orgeval a le plaisir de vous proposer, en plein centre du charmant village de Bouafle, à quelques minutes de Morainvilliers / Orgeval et Verneuil, cette maison familiale de 150 m2 environ, sur une parcelle de 535 m2. En retrait de la rue et à l'abri des regards, cette maison offre au RDC : une belle pièce de vie de plus 46 m2 avec cheminée insert, une buanderie et un cabinet de toilettes. L'étage propose 3 chambres dont une suite avec dressing et salle d'eau + wc, 2 chambres, une salle de bains (douche et baignoire) et des wc indépendants. Cave en sous-sol et beau potentiel d'aménagement des combles. Centre village : proximité immédiate des commerces et arrêt de bus. Ecoles maternelle et primaire à quelques minutes à pied, bus pour collège et lycée. Proximité A14- A13. Gare SNCF à 10mn en bus ligne J (Paris Saint-Lazare en 35 min), futur RER E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES. érieur vient compléter ce bien. Magali ELAGEMI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 984366955 - Versailles.

Ville : Morainvilliers
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78630
Coordonnées : 48.933070, 1.948830
Total : 438 650€
Prix d'acquisition : 355 000€
Travaux : 55 250€
Valeur du bien : 410 250€
Frais de notaire : 28 400€
Coût estimé : 28 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 17.01€/m²/mois
Fourchette : 13.16€ - 21.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 2552€/mois
Loyer annuel estimé : 30623€/an
Fourchette totale : 1975€ - 3298€/mois
Fourchette annuelle : 23695€ - 39576€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :438 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 167,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :127,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 295,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :211 706,85€
Coût de l'assurance :38 381,88€
Taxe foncière : 3 062,30€/an
Soit par mois : 255,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 551,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 550,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 250 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 500€
    Isolation combles perdus: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morainvilliers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 623 €/an
Calcul : 2 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 438 650 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 535 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 485 €
Revenus locatifs : +30 623 €
Charges déductibles : -74 485 €
Résultat foncier Année 1 : -43 862 €(Déficit de 43 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 462 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 235 €/an
Revenus locatifs : +30 623 €
Charges déductibles : -19 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22461.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 355 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 230 750 €(65% de 355 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 391 €/an
Calcul : 230 750 € × 3,636% = 8 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 623 €74 499 €14 651 €-43 876 €21 400 €22 476 €22 476 €
231 235 €18 859 €14 261 €12 377 €--10 099 €
331 860 €18 455 €13 858 €13 405 €---
432 497 €18 038 €13 441 €14 459 €---
533 147 €17 607 €13 009 €15 541 €---
633 810 €17 160 €12 562 €16 650 €---
734 486 €16 698 €12 101 €17 788 €---
835 176 €16 221 €11 623 €18 956 €---
935 880 €15 727 €11 129 €20 153 €---
1036 597 €15 216 €10 618 €21 382 €---
1137 329 €14 687 €10 090 €22 642 €---
1238 076 €14 140 €9 543 €23 935 €---
1338 837 €13 575 €8 977 €25 262 €---
1439 614 €12 990 €8 393 €26 624 €---
1540 406 €12 385 €7 788 €28 021 €---
1641 214 €11 759 €7 162 €29 455 €---
1742 039 €11 112 €6 515 €30 926 €---
1842 880 €10 443 €5 845 €32 437 €---
1943 737 €9 751 €5 153 €33 987 €---
2044 612 €9 034 €4 437 €35 577 €---
2145 504 €8 294 €3 696 €37 210 €---
2246 414 €7 528 €2 930 €38 887 €---
2347 343 €6 735 €2 138 €40 607 €---
2448 289 €5 915 €1 318 €42 374 €---
2549 255 €5 068 €470 €44 187 €---
TOTAL980 863 €381 896 €211 707 €598 967 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 598 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 431 €-6 420 €+12 851 €
2+6 431 €0 €+6 431 €
3+6 431 €+992 €+5 439 €
4+6 431 €+4 338 €+2 093 €
5+6 431 €+4 662 €+1 769 €
6+6 431 €+4 995 €+1 436 €
7+6 431 €+5 336 €+1 095 €
8+6 431 €+5 687 €+744 €
9+6 431 €+6 046 €+385 €
10+6 431 €+6 415 €+16 €
11+6 431 €+6 793 €-362 €
12+6 431 €+7 181 €-750 €
13+6 431 €+7 579 €-1 148 €
14+6 431 €+7 987 €-1 556 €
15+6 431 €+8 406 €-1 975 €
16+6 431 €+8 837 €-2 406 €
17+6 431 €+9 278 €-2 847 €
18+6 431 €+9 731 €-3 300 €
19+6 431 €+10 196 €-3 765 €
20+6 431 €+10 673 €-4 242 €
21+6 431 €+11 163 €-4 732 €
22+6 431 €+11 666 €-5 235 €
23+6 431 €+12 182 €-5 751 €
24+6 431 €+12 712 €-6 281 €
25+6 431 €+13 256 €-6 825 €
Total+160 775 €+179 690 €+-18 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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