Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 2 pièces 127 m²

Bien expiré
VilleMontoire-sur-le-Loir (41)
Surface127m²
Coût Total166 332€
Loyer Annuel11 075€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 800 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 746,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 127 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial BERTHELOT et associé, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - MONTOIRE SUR LE LOIR (41800)

Locale commercial comprenant: / au rdc: pièce d'exposition, WC avec lave-main, placard (avec centrale d'aspiration), arrière-cuisine, / au 1er étage: palier, salle d'exposition (en partie démontable), placard.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude BERTHELOT et associé, SELARL - Notaires à Montoire-sur-le-Loir - N° SIRET : 83241238100044

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 127 m²

Ville : Montoire-sur-le-Loir
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41800
Coordonnées : 47.762165, 0.835039
Total : 166 332€
Prix d'acquisition : 94 800€
Travaux : 63 948€
Valeur du bien : 158 748€
Frais de notaire : 7 584€
Coût estimé : 7 584€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 7.27€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11075€/an
Fourchette totale : 742€ - 1148€/mois
Fourchette annuelle : 8905€ - 13775€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 322,78 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :167 993 €
Prix d'achat :94 800 €
Décote à l'achat :-73 193€ (-43.6%)
Marge achat-revente :1 661€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 808,98€
Coût de l'assurance :14 554,05€
Taxe foncière : 1 107,53€/an
Soit par mois : 92,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: salle de bain complète (environ 3 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 948 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 20% = 2 400€
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 16 fenêtres × 1 000€ = 16 000€, Main d'œuvre: 20% = 3 200€
  • Isolation:10 668€
    Isolation combles: 127 m² × 70€/m² = 8 890€, Main d'œuvre: 20% = 1 778€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 20% = 700€
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 1 000€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: 20% = 1 200€
  • Salle de bain:3 600€
    Rénovation salle de bain complète: 3 m² × 1 000€/m² = 3 000€, Main d'œuvre: 20% = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 20% = 300€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 20% = 180€
  • Salon - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 20% = 180€
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 20% = 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montoire-sur-le-Loir (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 075 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 332 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 948 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 221 €
Revenus locatifs : +11 075 €
Charges déductibles : -71 221 €
Résultat foncier Année 1 : -60 146 €(Déficit de 60 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 273 €/an
Revenus locatifs : +11 075 €
Charges déductibles : -7 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38745.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 620 €(65% de 94 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 241 €/an
Calcul : 61 620 € × 3,636% = 2 241 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 075 €71 226 €5 589 €-60 151 €21 400 €38 751 €38 751 €
211 297 €7 130 €5 440 €4 167 €--34 584 €
311 523 €6 977 €5 287 €4 546 €--30 038 €
411 753 €6 818 €5 128 €4 935 €--25 103 €
511 988 €6 653 €4 964 €5 335 €--19 768 €
612 228 €6 483 €4 794 €5 745 €--14 023 €
712 473 €6 308 €4 618 €6 165 €--7 858 €
812 722 €6 126 €4 436 €6 596 €--1 262 €
912 976 €5 937 €4 248 €7 039 €---
1013 236 €5 743 €4 053 €7 493 €---
1113 501 €5 541 €3 852 €7 959 €---
1213 771 €5 333 €3 643 €8 438 €---
1314 046 €5 117 €3 428 €8 929 €---
1414 327 €4 894 €3 205 €9 433 €---
1514 614 €4 664 €2 974 €9 950 €---
1614 906 €4 425 €2 735 €10 481 €---
1715 204 €4 178 €2 488 €11 026 €---
1815 508 €3 922 €2 233 €11 586 €---
1915 818 €3 658 €1 969 €12 160 €---
2016 135 €3 385 €1 695 €12 750 €---
2116 457 €3 102 €1 412 €13 355 €---
2216 786 €2 809 €1 120 €13 977 €---
2317 122 €2 507 €817 €14 616 €---
2417 465 €2 193 €504 €15 271 €---
2517 814 €1 869 €180 €15 945 €---
TOTAL354 745 €186 999 €80 809 €167 746 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 326 €-6 420 €+8 746 €
2+2 326 €0 €+2 326 €
3+2 326 €0 €+2 326 €
4+2 326 €0 €+2 326 €
5+2 326 €0 €+2 326 €
6+2 326 €0 €+2 326 €
7+2 326 €0 €+2 326 €
8+2 326 €0 €+2 326 €
9+2 326 €+1 733 €+593 €
10+2 326 €+2 248 €+78 €
11+2 326 €+2 388 €-62 €
12+2 326 €+2 531 €-205 €
13+2 326 €+2 679 €-353 €
14+2 326 €+2 830 €-504 €
15+2 326 €+2 985 €-659 €
16+2 326 €+3 144 €-818 €
17+2 326 €+3 308 €-982 €
18+2 326 €+3 476 €-1 150 €
19+2 326 €+3 648 €-1 322 €
20+2 326 €+3 825 €-1 499 €
21+2 326 €+4 007 €-1 681 €
22+2 326 €+4 193 €-1 867 €
23+2 326 €+4 385 €-2 059 €
24+2 326 €+4 581 €-2 255 €
25+2 326 €+4 783 €-2 457 €
Total+58 150 €+50 324 €+7 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →