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Maison de ville

VilleBarbezieux-Saint-Hilaire (16)
Surface250
Coût Total297 955
Loyer Annuel22 482
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+144
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 852 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville - Très jolie maison de ville de caractère en plein coeur de ville pouvant servir soit de maison familiale, soit à usage mixte (professionnel et particulier) ou pour investisseurs. Les photos retracent plusieurs ambiances depuis l'achat, la dernière utilisation était un restaurant, une boutique avec une espace de bureaux, salles de réunion à l'étage, et un studio loué en logement de fonction. Belles finitions d'origine : moulures au plafond, boiseries d'origine, parquets, beaux volumes de pièce avec un grand salon salle à manger. Cuisine donnant dans le jardin. Très claire, jolie place avec vue devant la maison, jolie patio intérieur, parking à l'intérieur. Isolation et menuiseries à revoir. Entièrement remises aux normes électriques, nouvelle chaudière au gaz de ville. La vente es gérée par HUMAN à BARBEZIEUX, l'annonce est faite par le propriétaire.

Ville : Barbezieux-Saint-Hilaire
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16300
Coordonnées : 45.470360, -0.156830
Total : 297 955
Prix d'acquisition : 213 000
Travaux : 67 915
Valeur du bien : 280 915
Frais de notaire : 17 040
Coût estimé : 17 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1874€/mois
Loyer annuel estimé : 22482€/an
Fourchette totale : 1458€ - 2407€/mois
Fourchette annuelle : 17500€ - 28882€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 115,63 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 906
Prix d'achat :213 000
Décote à l'achat :-65 906 (-23.6%)
Marge achat-revente :-19 049€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 955
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 455,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 542,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 584,88
Coût de l'assurance :26 071,06
Taxe foncière : 2 248,20€/an
Soit par mois : 187,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 873,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 729,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :144,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité d'un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité d'un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 0 chambres (état 4/5 assumé)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de réunionOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 915(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 250
    Isolation combles perdus: 250 m² × 45€/m² = 11250€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage:5 500
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:26 040
    Remplacement fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 840€ = 26040€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:0
    Aucune rénovation nécessaire: 0 chambres × 0€ = 0€, Main d'œuvre: non applicable
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle à manger - Rafraîchissement léger:750
    Peinture salle à manger: 10 m² × 75€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de réunion - Rafraîchissement léger:1 875
    Peinture salle de réunion: 25 m² × 75€/m² = 1875€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barbezieux-Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 790✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 874 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 482 €/an
Calcul : 1 874 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 955 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 043 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 248 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 915
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 823
Revenus locatifs : +22 482
Charges déductibles : -80 823
Résultat foncier Année 1 : -58 341(Déficit de 58 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 941
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 908 €/an
Revenus locatifs : +22 482
Charges déductibles : -12 908
Résultat foncier Années 2+ : 9 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36940.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 48280 8329 626-58 35021 400 €36 950 €36 950 €
222 93212 6579 36610 274--26 676 €
323 39012 3899 09811 002--15 674 €
423 85812 1118 82011 747--3 927 €
524 33511 8248 53312 511---
624 82211 5288 23713 294---
725 31811 2227 93014 097---
825 82510 9057 61414 920---
926 34110 5787 28715 763---
1026 86810 2416 94916 628---
1127 4059 8926 60117 514---
1227 9549 5316 24018 422---
1328 5139 1595 86819 354---
1429 0838 7745 48320 309---
1529 6658 3765 08521 288---
1630 2587 9654 67422 293---
1730 8637 5414 25023 322---
1831 4807 1023 81124 378---
1932 1106 6493 35825 461---
2032 7526 1812 89026 571---
2133 4075 6972 40627 710---
2234 0755 1971 90628 878---
2334 7574 6811 39030 076---
2435 4524 14885731 304---
2536 1613 59630532 564---
TOTAL720 105288 776138 585431 33021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 330
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 721-6 420+11 141
2+4 7210+4 721
3+4 7210+4 721
4+4 7210+4 721
5+4 721+2 575+2 146
6+4 721+3 988+733
7+4 721+4 229+492
8+4 721+4 476+245
9+4 721+4 729-8
10+4 721+4 988-267
11+4 721+5 254-533
12+4 721+5 527-806
13+4 721+5 806-1 085
14+4 721+6 093-1 372
15+4 721+6 387-1 666
16+4 721+6 688-1 967
17+4 721+6 997-2 276
18+4 721+7 313-2 592
19+4 721+7 638-2 917
20+4 721+7 971-3 250
21+4 721+8 313-3 592
22+4 721+8 663-3 942
23+4 721+9 023-4 302
24+4 721+9 391-4 670
25+4 721+9 769-5 048
Total+118 025+129 399+-11 374
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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