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Achat appartement

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface48m²
Coût Total96 805€
Loyer Annuel6 273€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 583,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 48 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Salle de séjour, Travaux, Orientation Nord-Ouest

A proximité tous commerces, situé au 1er et dernier étage, côté cour, appartement A RENOVER d'environ 50 m² avec BALCONNET composé d'une entrée, un wc séparé, une pièce de vie avec espace cuisine, une salle d'eau, 2 chambres en enfilade dont une avec placards intégrés. Huisseries double vitrage pvc. En annexe, un débarras en rez-de-chaussée ainsi qu'un jardinet privatif (non attenant). La mise en copropriété est en cours et comprend, un local commercial, 8 logements et des extérieurs. (un plan et un mesurage carrez seront fournis prochainement).. A noté que le DPE sera classé en D dès le 1er janvier 2026. Une remise en peinture des façades et un nettoyage des communs seront pris en charge par le vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Total : 96 805€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 14 725€
Valeur du bien : 90 725€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6273€/an
Fourchette totale : 419€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 5025€ - 7831€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 805€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :28,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 511,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 116,75€
Coût de l'assurance :8 470,44€
Taxe foncière : 627,31€/an
Soit par mois : 52,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir et parquet en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais peinture à rafraîchir
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 725 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:600€
    Parquet flottant 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Peinture 24 m²: 25€/m² × 24 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:500€
    Peinture salon 20 m²: 25€/m² × 20 = 500€
  • Entrée:125€
    Peinture entrée 5 m²: 25€/m² × 5 = 125€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 273 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 805 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 008 €
Revenus locatifs : +6 273 €
Charges déductibles : -19 008 €
Résultat foncier Année 1 : -12 735 €(Déficit de 12 735 €)
Imputable sur revenu global : 12 735 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 283 €/an
Revenus locatifs : +6 273 €
Charges déductibles : -4 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 990 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 273 €19 011 €3 320 €-12 738 €12 738 €--
26 399 €4 199 €3 233 €2 200 €---
36 527 €4 108 €3 142 €2 418 €---
46 657 €4 015 €3 049 €2 642 €---
56 790 €3 918 €2 952 €2 872 €---
66 926 €3 818 €2 851 €3 108 €---
77 065 €3 714 €2 748 €3 351 €---
87 206 €3 606 €2 640 €3 600 €---
97 350 €3 495 €2 529 €3 855 €---
107 497 €3 380 €2 414 €4 117 €---
117 647 €3 260 €2 294 €4 386 €---
127 800 €3 137 €2 171 €4 663 €---
137 956 €3 009 €2 043 €4 947 €---
148 115 €2 877 €1 911 €5 238 €---
158 277 €2 740 €1 774 €5 537 €---
168 443 €2 598 €1 632 €5 845 €---
178 612 €2 451 €1 485 €6 161 €---
188 784 €2 299 €1 333 €6 485 €---
198 960 €2 142 €1 175 €6 818 €---
209 139 €1 979 €1 013 €7 160 €---
219 321 €1 810 €844 €7 511 €---
229 508 €1 635 €669 €7 873 €---
239 698 €1 455 €488 €8 244 €---
249 892 €1 267 €301 €8 625 €---
2510 090 €1 074 €108 €9 016 €---
TOTAL200 929 €86 995 €48 117 €113 934 €12 738 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 821 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-3 821 €+5 138 €
2+1 317 €+660 €+657 €
3+1 317 €+725 €+592 €
4+1 317 €+793 €+524 €
5+1 317 €+862 €+455 €
6+1 317 €+933 €+384 €
7+1 317 €+1 005 €+312 €
8+1 317 €+1 080 €+237 €
9+1 317 €+1 156 €+161 €
10+1 317 €+1 235 €+82 €
11+1 317 €+1 316 €+1 €
12+1 317 €+1 399 €-82 €
13+1 317 €+1 484 €-167 €
14+1 317 €+1 571 €-254 €
15+1 317 €+1 661 €-344 €
16+1 317 €+1 753 €-436 €
17+1 317 €+1 848 €-531 €
18+1 317 €+1 945 €-628 €
19+1 317 €+2 045 €-728 €
20+1 317 €+2 148 €-831 €
21+1 317 €+2 253 €-936 €
22+1 317 €+2 362 €-1 045 €
23+1 317 €+2 473 €-1 156 €
24+1 317 €+2 587 €-1 270 €
25+1 317 €+2 705 €-1 388 €
Total+32 925 €+34 180 €+-1 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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