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URGENT : A vendre lumineux 4 pièces DEP C - vue dégagée

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface75m²
Coût Total76 700€
Loyer Annuel10 896€
Rentabilité14.21%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Pour aucune succession, vend bel appartement 4 pièces de 75 m², bien distribué, lumineux à rafraichir ! L'appartement est situé à 10 minutes à pied du lac Kir, au 10ème étage d'un immeuble, au calme qui donne sur une place piétonne à proximité de tous les commerces ( dont Intermarché) et excellente desserte en transport en commun vers Dijon. Egalement écoles, collège et lycée à proximité. Agréable marché tous les mercredis.

  1. Les atouts de cet appartement :
  • double vitrage
  • volets électriques
  • bonne exposition / lumineux
  • 10ème étage / Vue dégagée sur Dijon
  • Salle de bains refaite à neuf (douche à l'italienne)
  • cuisine équipée avec lave-vaisselle et gazinière four
  • WC séparé
  1. Prévoir rafraichissement / peinture dans toutes les pièces + changement moquette dans les chambres N'hésitez pas à revenir vers moi pour tout complément d'information.
Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.322260, 5.037720
Total : 76 700€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 71 500€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10896€/an
Fourchette totale : 723€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8680€ - 13677€/an
Rentabilité brute :14.21%
Fourchette de rentabilité :11.32% - 17.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :23,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 402,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 140,49€
Coût de l'assurance :6 903,00€
Taxe foncière : 1 089,59€/an
Soit par mois : 90,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,89€/mois
Soit par an : 2 806,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 907,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle avec quelques signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Changement de la moquette dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:700€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:500€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Moquette: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Les prix de peinture sont estimés à 50-70€/m², et pour la moquette à 60€/m², incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 896 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 700 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 807 €/an
Calcul : 234 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 239 €
Revenus locatifs : +10 896 €
Charges déductibles : -13 239 €
Résultat foncier Année 1 : -2 344 €(Déficit de 2 344 €)
Imputable sur revenu global : 2 344 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 739 €/an
Revenus locatifs : +10 896 €
Charges déductibles : -6 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 156 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 896 €13 242 €2 569 €-2 346 €2 346 €--
211 114 €6 674 €2 501 €4 440 €---
311 336 €6 603 €2 431 €4 733 €---
411 563 €6 530 €2 357 €5 033 €---
511 794 €6 454 €2 282 €5 340 €---
612 030 €6 376 €2 204 €5 654 €---
712 271 €6 295 €2 123 €5 976 €---
812 516 €6 211 €2 039 €6 305 €---
912 766 €6 125 €1 952 €6 642 €---
1013 022 €6 035 €1 863 €6 986 €---
1113 282 €5 943 €1 770 €7 340 €---
1213 548 €5 847 €1 674 €7 701 €---
1313 819 €5 748 €1 575 €8 071 €---
1414 095 €5 645 €1 473 €8 450 €---
1514 377 €5 539 €1 367 €8 838 €---
1614 664 €5 429 €1 257 €9 235 €---
1714 958 €5 316 €1 143 €9 642 €---
1815 257 €5 198 €1 026 €10 059 €---
1915 562 €5 077 €904 €10 485 €---
2015 873 €4 951 €779 €10 922 €---
2116 191 €4 821 €649 €11 370 €---
2216 515 €4 687 €514 €11 828 €---
2316 845 €4 548 €375 €12 297 €---
2417 182 €4 404 €231 €12 778 €---
2517 525 €4 255 €83 €13 270 €---
TOTAL348 999 €147 950 €37 140 €201 049 €2 346 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 704 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 288 €-704 €+2 992 €
2+2 288 €+1 332 €+956 €
3+2 288 €+1 420 €+868 €
4+2 288 €+1 510 €+778 €
5+2 288 €+1 602 €+686 €
6+2 288 €+1 696 €+592 €
7+2 288 €+1 793 €+495 €
8+2 288 €+1 891 €+397 €
9+2 288 €+1 992 €+296 €
10+2 288 €+2 096 €+192 €
11+2 288 €+2 202 €+86 €
12+2 288 €+2 310 €-22 €
13+2 288 €+2 421 €-133 €
14+2 288 €+2 535 €-247 €
15+2 288 €+2 651 €-363 €
16+2 288 €+2 771 €-483 €
17+2 288 €+2 893 €-605 €
18+2 288 €+3 018 €-730 €
19+2 288 €+3 146 €-858 €
20+2 288 €+3 277 €-989 €
21+2 288 €+3 411 €-1 123 €
22+2 288 €+3 548 €-1 260 €
23+2 288 €+3 689 €-1 401 €
24+2 288 €+3 833 €-1 545 €
25+2 288 €+3 981 €-1 693 €
Total+57 200 €+60 315 €+-3 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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