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Appartement 2 pièces 39 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface39m²
Coût Total88 187€
Loyer Annuel6 196€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Charmant appartement T2 de 39 m² au deuxième étage avec ascen

Sur la commune de Perpignan, proche du centre ville et de porte d'Espagne, dans le secteur de Saint Martin, venez découvrir ce charmant T2 de 39 m² situé au deuxième étage avec ascenseur d'une petite copropriété bien entretenu et calme.

Il se compose:

D'une entrée desservant un salon/séjour de 24 m² avec cuisine ouverte aménagée, une chambre de 11 m² et une salle de bains avec WC.

Les charges de copropriété sont de 70 euros par mois et elles comprennent:

-l'ascenseur -l'entretien de la copro

Les plus:

-ascenseur -résidence calme -proche centre ville -très bon rapport locatif

A visiter sans tarder !!!

Pour plus d'informations n'hésitez pas à me contacter ...

Votre conseiller Ozéo : Rachid CHOUAIB Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 835208059 RCP AR223780 Référence annonce : 1386-OZEO2 Date de réalisation du diagnostic : 17/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 18 Charges prévisionnelles annuelles : 750 €

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.698620, 2.892898
Total : 88 187€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 17 987€
Valeur du bien : 82 987€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 516€/mois
Loyer annuel estimé : 6196€/an
Fourchette totale : 422€ - 631€/mois
Fourchette annuelle : 5068€ - 7575€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 187€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 455,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 877,67€
Coût de l'assurance :7 495,90€
Taxe foncière : 619,56€/an
Soit par mois : 51,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 516,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 11 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de salon si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 987 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 500€
    Peinture des murs cuisine: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 300€
    Rénovation complète salle de bain: 9 m² × 1300€/m² = 11700€, Plomberie: 300€, Électricité: 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 987€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 11 m² × 67€/m² = 737€, Peinture murs 11 m² × 50€/m² = 550€, Électricité: 800€, Menuiseries: 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture des murs salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 196 €/an
Calcul : 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 187 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 987 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 584 €
Revenus locatifs : +6 196 €
Charges déductibles : -22 584 €
Résultat foncier Année 1 : -16 388 €(Déficit de 16 388 €)
Imputable sur revenu global : 16 388 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 597 €/an
Revenus locatifs : +6 196 €
Charges déductibles : -4 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 599 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 196 €22 587 €2 840 €-16 391 €16 391 €--
26 319 €4 523 €2 764 €1 797 €---
36 446 €4 444 €2 684 €2 002 €---
46 575 €4 362 €2 602 €2 213 €---
56 706 €4 277 €2 517 €2 429 €---
66 840 €4 189 €2 430 €2 651 €---
76 977 €4 099 €2 339 €2 878 €---
87 117 €4 005 €2 246 €3 111 €---
97 259 €3 909 €2 150 €3 350 €---
107 404 €3 809 €2 050 €3 595 €---
117 552 €3 706 €1 947 €3 846 €---
127 703 €3 600 €1 840 €4 104 €---
137 857 €3 490 €1 730 €4 368 €---
148 015 €3 376 €1 617 €4 638 €---
158 175 €3 259 €1 500 €4 916 €---
168 338 €3 138 €1 378 €5 201 €---
178 505 €3 013 €1 253 €5 493 €---
188 675 €2 883 €1 124 €5 792 €---
198 849 €2 749 €990 €6 099 €---
209 026 €2 611 €852 €6 414 €---
219 206 €2 469 €709 €6 738 €---
229 390 €2 321 €562 €7 069 €---
239 578 €2 169 €410 €7 409 €---
249 770 €2 012 €253 €7 758 €---
259 965 €1 849 €90 €8 116 €---
TOTAL198 446 €102 849 €40 878 €95 596 €16 391 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 917 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 301 €-4 917 €+6 218 €
2+1 301 €+539 €+762 €
3+1 301 €+601 €+700 €
4+1 301 €+664 €+637 €
5+1 301 €+729 €+572 €
6+1 301 €+795 €+506 €
7+1 301 €+864 €+437 €
8+1 301 €+933 €+368 €
9+1 301 €+1 005 €+296 €
10+1 301 €+1 079 €+222 €
11+1 301 €+1 154 €+147 €
12+1 301 €+1 231 €+70 €
13+1 301 €+1 310 €-9 €
14+1 301 €+1 392 €-91 €
15+1 301 €+1 475 €-174 €
16+1 301 €+1 560 €-259 €
17+1 301 €+1 648 €-347 €
18+1 301 €+1 738 €-437 €
19+1 301 €+1 830 €-529 €
20+1 301 €+1 924 €-623 €
21+1 301 €+2 021 €-720 €
22+1 301 €+2 121 €-820 €
23+1 301 €+2 223 €-922 €
24+1 301 €+2 327 €-1 026 €
25+1 301 €+2 435 €-1 134 €
Total+32 525 €+28 679 €+3 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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