Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

MAISON 3 PIECES 1 CHAMBRE DÉPENDANCES ENVIRONNEMENT CALME À MEUSNES

VilleMeusnes (41)
Surface97m²
Coût Total125 430€
Loyer Annuel8 277€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 835,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

NESTENN Chabris vous propose à la vente sur la commune de MEUSNES : Cette maison de type longère, construite en 1820 en pierre, située à Meusnes. D'une surface d'environ 97m², elle se compose d'une pièce de vie de 37m² avec son coin cuisine, un couloir menant à une chambre, une salle d'eau et un WC indépendant. À l'étage un grenier d'environ 36m² à finir d'aménager offre un beau potentiel supplémentaire et permet d'envisager la création de pièces selon vos besoins et vos envies. Chauffage par un poêle à bois, fenêtres en PVC double vitrage, tout à l'égout. Terrain clos de 799 m² avec deux garages de 23 et 38m². Située dans un environnement calme sans vis-à-vis. Située à quelques minutes des commodités et des écoles. Pour plus de renseignements, contactez notre agence NESTENN au 02.54.40.16.58 ! (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/342384.pdf

Ville : Meusnes
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41130
Coordonnées : 47.254695, 1.506070
Total : 125 430€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 37 950€
Valeur du bien : 118 950€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8277€/an
Fourchette totale : 577€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 6924€ - 9895€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 185,71 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 014 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-34 014€ (-29.6%)
Marge achat-revente :-10 416€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 942,10€
Coût de l'assurance :10 975,12€
Taxe foncière : 827,69€/an
Soit par mois : 68,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par poêle à bois
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention majeure nécessaire, juste un rafraîchissement de peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 950 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 880€
    Isolation combles: 97 m² × 40€/m² = 3880€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:420€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambre: 10 m² × 180€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 050€
    Peinture salon: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meusnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 277 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 430 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 489 €
Revenus locatifs : +8 277 €
Charges déductibles : -43 489 €
Résultat foncier Année 1 : -35 213 €(Déficit de 35 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 539 €/an
Revenus locatifs : +8 277 €
Charges déductibles : -5 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 737 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13812.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 277 €43 493 €4 277 €-35 217 €21 400 €13 817 €13 817 €
28 442 €5 431 €4 164 €3 012 €--10 805 €
38 611 €5 314 €4 047 €3 297 €--7 508 €
48 783 €5 193 €3 926 €3 590 €--3 917 €
58 959 €5 068 €3 801 €3 891 €--26 €
69 138 €4 939 €3 672 €4 200 €---
79 321 €4 805 €3 538 €4 517 €---
89 508 €4 666 €3 399 €4 842 €---
99 698 €4 522 €3 256 €5 175 €---
109 892 €4 374 €3 107 €5 518 €---
1110 089 €4 220 €2 953 €5 870 €---
1210 291 €4 061 €2 794 €6 231 €---
1310 497 €3 896 €2 629 €6 601 €---
1410 707 €3 725 €2 459 €6 982 €---
1510 921 €3 549 €2 282 €7 372 €---
1611 140 €3 366 €2 099 €7 773 €---
1711 362 €3 177 €1 910 €8 185 €---
1811 590 €2 981 €1 715 €8 608 €---
1911 821 €2 779 €1 512 €9 043 €---
2012 058 €2 569 €1 302 €9 489 €---
2112 299 €2 352 €1 085 €9 947 €---
2212 545 €2 127 €861 €10 418 €---
2312 796 €1 895 €628 €10 901 €---
2413 052 €1 654 €387 €11 398 €---
2513 313 €1 405 €138 €11 908 €---
TOTAL265 110 €131 559 €61 942 €133 551 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 738 €-6 420 €+8 158 €
2+1 738 €0 €+1 738 €
3+1 738 €0 €+1 738 €
4+1 738 €0 €+1 738 €
5+1 738 €0 €+1 738 €
6+1 738 €+1 252 €+486 €
7+1 738 €+1 355 €+383 €
8+1 738 €+1 453 €+285 €
9+1 738 €+1 553 €+185 €
10+1 738 €+1 655 €+83 €
11+1 738 €+1 761 €-23 €
12+1 738 €+1 869 €-131 €
13+1 738 €+1 980 €-242 €
14+1 738 €+2 094 €-356 €
15+1 738 €+2 212 €-474 €
16+1 738 €+2 332 €-594 €
17+1 738 €+2 456 €-718 €
18+1 738 €+2 582 €-844 €
19+1 738 €+2 713 €-975 €
20+1 738 €+2 847 €-1 109 €
21+1 738 €+2 984 €-1 246 €
22+1 738 €+3 125 €-1 387 €
23+1 738 €+3 270 €-1 532 €
24+1 738 €+3 419 €-1 681 €
25+1 738 €+3 572 €-1 834 €
Total+43 450 €+40 065 €+3 385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →