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Maison 5 pièces 151 m²

Bien expiré
VilleCalvignac (46)
Surface151m²
Coût Total206 690€
Loyer Annuel14 088€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 980,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 151 m²

Dans le bourg médiéval de ce village perché surplombant la vallée du Lot, cette authentique maison du 18è s. en pierre et en excellent état structurel (charpente et maçonnerie) vous offre un bel agencement avec un rez-de-chaussée à aménager comme il vous plaira : 75m² de surface sur 2 pièces pour y créer un appartement ou un bel espace d'exposition ; un appartement de 3 pièces avec 2 chambres lumineuses, un séjour-salon-cuisine de 37.4m² ; et des combles potentiellement aménageables. Les planchers ont été complètement refaits, un sous-sol total fait office de cave, et la maison est reliée au tout-à-l'égout Une belle bâtisse déjà habitable au fort potentiel.

Surface : 151 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/08/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Calvignac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46160
Coordonnées : 44.462708, 1.777952
Total : 206 690€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 46 850€
Valeur du bien : 194 850€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1174€/mois
Loyer annuel estimé : 14088€/an
Fourchette totale : 935€ - 1475€/mois
Fourchette annuelle : 11214€ - 17698€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 399,9 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :362 385 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-214 385€ (-59.2%)
Marge achat-revente :155 695€ (43.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :60,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 072,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 120,47€
Coût de l'assurance :18 085,38€
Taxe foncière : 1 408,82€/an
Soit par mois : 117,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 174,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 151 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 850 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 550€
    Isolation combles: 151 m² × 50€/m² = 7550€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol - Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture - Chambres:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Rafraîchissement cuisine - Plomberie et Électricité:4 000€
    Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 174 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 088 €/an
Calcul : 1 174 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 690 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 409 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 715 €
Revenus locatifs : +14 088 €
Charges déductibles : -55 715 €
Résultat foncier Année 1 : -41 627 €(Déficit de 41 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 865 €/an
Revenus locatifs : +14 088 €
Charges déductibles : -8 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 223 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20226.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 088 €55 722 €6 739 €-41 633 €21 400 €20 233 €20 233 €
214 370 €8 690 €6 558 €5 680 €--14 554 €
314 657 €8 503 €6 371 €6 155 €--8 399 €
414 951 €8 309 €6 177 €6 641 €--1 758 €
515 250 €8 109 €5 977 €7 141 €---
615 555 €7 902 €5 770 €7 653 €---
715 866 €7 688 €5 556 €8 177 €---
816 183 €7 467 €5 335 €8 716 €---
916 507 €7 239 €5 107 €9 268 €---
1016 837 €7 003 €4 870 €9 834 €---
1117 173 €6 759 €4 626 €10 415 €---
1217 517 €6 507 €4 374 €11 010 €---
1317 867 €6 246 €4 114 €11 621 €---
1418 225 €5 977 €3 844 €12 248 €---
1518 589 €5 698 €3 566 €12 891 €---
1618 961 €5 411 €3 278 €13 550 €---
1719 340 €5 113 €2 981 €14 227 €---
1819 727 €4 806 €2 674 €14 921 €---
1920 121 €4 488 €2 356 €15 633 €---
2020 524 €4 160 €2 028 €16 364 €---
2120 934 €3 821 €1 689 €17 113 €---
2221 353 €3 470 €1 338 €17 883 €---
2321 780 €3 108 €976 €18 672 €---
2422 216 €2 734 €601 €19 482 €---
2522 660 €2 347 €214 €20 313 €---
TOTAL451 250 €197 276 €97 120 €253 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 959 €-6 420 €+9 379 €
2+2 959 €0 €+2 959 €
3+2 959 €0 €+2 959 €
4+2 959 €0 €+2 959 €
5+2 959 €+1 615 €+1 344 €
6+2 959 €+2 296 €+663 €
7+2 959 €+2 453 €+506 €
8+2 959 €+2 615 €+344 €
9+2 959 €+2 780 €+179 €
10+2 959 €+2 950 €+9 €
11+2 959 €+3 124 €-165 €
12+2 959 €+3 303 €-344 €
13+2 959 €+3 486 €-527 €
14+2 959 €+3 674 €-715 €
15+2 959 €+3 867 €-908 €
16+2 959 €+4 065 €-1 106 €
17+2 959 €+4 268 €-1 309 €
18+2 959 €+4 476 €-1 517 €
19+2 959 €+4 690 €-1 731 €
20+2 959 €+4 909 €-1 950 €
21+2 959 €+5 134 €-2 175 €
22+2 959 €+5 365 €-2 406 €
23+2 959 €+5 602 €-2 643 €
24+2 959 €+5 845 €-2 886 €
25+2 959 €+6 094 €-3 135 €
Total+73 975 €+76 192 €+-2 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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