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Maison à vendre

VilleChâlette-sur-Loing (45)
Surface100m²
Coût Total190 940€
Loyer Annuel10 651€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, 4 parkings: Garage, 3 parkings, 2 terrasses

Venez visiter cette maison idéalement situé en centre ville

Maison très lumineuse de 100m2 sur 2 niveaux.

Au rez-de-chaussée, l'entrée distribue un vaste séjour avec cheminée à insert, à une grande cuisine équipée, et une confortable salle de bain. Un couloir distribue une grande chambre Au 1er étage, un grand palier pouvant accueillir un espace bureau, et une grande chambre

Possibilité de vivre de plain-pied

Jardin terrasse tout autour de la maison Terrain de 1200m2 Un grand garage

Une grande maison pour le prix d'un appartement !

Les plus de ce bien :

  • Poêle à bois et cheminée à insert
  • Beaucoup de lumière
  • Pièces avec de beaux volumes
  • Ecoles et commerces à pied
  • Nombreux stationnement

Plusieurs ligne de bus à 1mn de la maison Gare de Montargis à 5mn en voiture Paris-Gare de Lyon en 1h avec le train direct (ligne R)

Cette annonce référence 308125 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier THIERRY CHEVALIER (EI) immatriculé au RSAC de MELUN (77000) sous le numéro 89531872300031.

Prix du bien : 120 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/07/2024 Score DPE : 256 kWhEP/m²/an Score GES : 7 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1940.00 euros et 2660.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châlette-sur-Loing
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45120
Coordonnées : 48.018067, 2.716303
Total : 190 940€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 61 340€
Valeur du bien : 181 340€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 888€/mois
Loyer annuel estimé : 10651€/an
Fourchette totale : 705€ - 1117€/mois
Fourchette annuelle : 8463€ - 13405€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 356,16 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 616 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-15 616€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-55 324€ (-40.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 764,27€
Coût de l'assurance :16 707,25€
Taxe foncière : 1 065,12€/an
Soit par mois : 88,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 340 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Couloir - Peinture:120€
    Peinture murs et plafonds couloir: 4 m² × 30€/m² = 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlette-sur-Loing (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 888 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 651 €/an
Calcul : 888 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 483 €
Revenus locatifs : +10 651 €
Charges déductibles : -69 483 €
Résultat foncier Année 1 : -58 832 €(Déficit de 58 832 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 432 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 143 €/an
Revenus locatifs : +10 651 €
Charges déductibles : -8 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37431.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 651 €69 489 €6 416 €-58 838 €21 400 €37 438 €37 438 €
210 864 €7 979 €6 245 €2 886 €--34 552 €
311 082 €7 802 €6 069 €3 279 €--31 273 €
411 303 €7 620 €5 887 €3 683 €--27 590 €
511 529 €7 431 €5 698 €4 098 €--23 492 €
611 760 €7 236 €5 503 €4 523 €--18 969 €
711 995 €7 034 €5 301 €4 961 €--14 008 €
812 235 €6 826 €5 092 €5 409 €--8 599 €
912 480 €6 610 €4 876 €5 870 €--2 729 €
1012 729 €6 386 €4 653 €6 343 €---
1112 984 €6 155 €4 421 €6 829 €---
1213 243 €5 916 €4 182 €7 328 €---
1313 508 €5 668 €3 935 €7 840 €---
1413 779 €5 412 €3 679 €8 366 €---
1514 054 €5 147 €3 414 €8 907 €---
1614 335 €4 873 €3 140 €9 462 €---
1714 622 €4 590 €2 856 €10 032 €---
1814 914 €4 297 €2 563 €10 618 €---
1915 213 €3 993 €2 260 €11 219 €---
2015 517 €3 679 €1 946 €11 838 €---
2115 827 €3 355 €1 621 €12 473 €---
2216 144 €3 019 €1 285 €13 125 €---
2316 467 €2 671 €938 €13 795 €---
2416 796 €2 312 €578 €14 484 €---
2517 132 €1 940 €206 €15 192 €---
TOTAL341 162 €197 440 €92 764 €143 723 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 723 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 237 €-6 420 €+8 657 €
2+2 237 €0 €+2 237 €
3+2 237 €0 €+2 237 €
4+2 237 €0 €+2 237 €
5+2 237 €0 €+2 237 €
6+2 237 €0 €+2 237 €
7+2 237 €0 €+2 237 €
8+2 237 €0 €+2 237 €
9+2 237 €0 €+2 237 €
10+2 237 €+1 084 €+1 153 €
11+2 237 €+2 049 €+188 €
12+2 237 €+2 198 €+39 €
13+2 237 €+2 352 €-115 €
14+2 237 €+2 510 €-273 €
15+2 237 €+2 672 €-435 €
16+2 237 €+2 839 €-602 €
17+2 237 €+3 010 €-773 €
18+2 237 €+3 185 €-948 €
19+2 237 €+3 366 €-1 129 €
20+2 237 €+3 551 €-1 314 €
21+2 237 €+3 742 €-1 505 €
22+2 237 €+3 938 €-1 701 €
23+2 237 €+4 139 €-1 902 €
24+2 237 €+4 345 €-2 108 €
25+2 237 €+4 558 €-2 321 €
Total+55 925 €+43 117 €+12 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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