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Maison - 5 pièce(s) - 98 m²

VilleMontier-en-l'Isle (10)
Surface98m²
Coût Total98 760€
Loyer Annuel8 178€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 877,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

5 mns de Bar sur Aube, maison de village composée de 5 pièces dont 3 chambres, salle de bains et wc. De nombreux espaces en rez de chaussée aussi bien qu'à l'étage vous permettront également de réaménager le rez de chaussée et l'étage supérieur en vue d'une création de pièces supplémentaires. A l'extérieur, sur l'arrière de la maison vous pourrez profiter d'un jardin d'environ 130 m² et des dépendances proches peuvent vous permettre d'aménager une pièce en cuisine d'été, un coin barbecue et une pièce de rangement pour votre mobilier extérieur, outils de jardin vélos, fleurs à protéger de l'hiver. N'hésitez pas à visiter pour vous projeter ! Prix : 86000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2500.0 € et 3420.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 98

Précision localisation : 2

Ville : Montier-en-l'Isle
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10200
Total : 98 760€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 5 880€
Valeur du bien : 91 880€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8178€/an
Fourchette totale : 522€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6269€ - 10667€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 309,73 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 354 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-42 354€ (-33.0%)
Marge achat-revente :29 594€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 511,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 935,27€
Coût de l'assurance :8 641,50€
Taxe foncière : 817,77€/an
Soit par mois : 68,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Non trouvé • Confiance : Moyenne
Estimation des dépenses annuelles d'énergie entre 2500€ et 3420€, ce qui correspond à une classe E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 880 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 880€
    Isolation combles: 98 m² × 60€/m² = 5880€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 880€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 880€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 178 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 231 €
Revenus locatifs : +8 178 €
Charges déductibles : -10 231 €
Résultat foncier Année 1 : -2 053 €(Déficit de 2 053 €)
Imputable sur revenu global : 2 053 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 351 €/an
Revenus locatifs : +8 178 €
Charges déductibles : -4 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 827 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 178 €10 234 €3 191 €-2 056 €2 056 €--
28 341 €4 268 €3 105 €4 073 €---
38 508 €4 179 €3 015 €4 329 €---
48 678 €4 087 €2 923 €4 591 €---
58 852 €3 992 €2 828 €4 860 €---
69 029 €3 894 €2 730 €5 135 €---
79 209 €3 792 €2 629 €5 417 €---
89 394 €3 687 €2 524 €5 706 €---
99 582 €3 579 €2 415 €6 003 €---
109 773 €3 467 €2 303 €6 306 €---
119 969 €3 351 €2 188 €6 617 €---
1210 168 €3 232 €2 068 €6 936 €---
1310 371 €3 108 €1 945 €7 263 €---
1410 579 €2 981 €1 817 €7 598 €---
1510 790 €2 849 €1 685 €7 941 €---
1611 006 €2 713 €1 549 €8 293 €---
1711 226 €2 572 €1 409 €8 654 €---
1811 451 €2 427 €1 263 €9 024 €---
1911 680 €2 276 €1 113 €9 403 €---
2011 913 €2 121 €958 €9 792 €---
2112 152 €1 961 €798 €10 191 €---
2212 395 €1 795 €632 €10 599 €---
2312 643 €1 624 €461 €11 018 €---
2412 895 €1 447 €284 €11 448 €---
2513 153 €1 265 €101 €11 889 €---
TOTAL261 936 €80 901 €45 935 €181 034 €2 056 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 617 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 717 €-617 €+2 334 €
2+1 717 €+1 222 €+495 €
3+1 717 €+1 299 €+418 €
4+1 717 €+1 377 €+340 €
5+1 717 €+1 458 €+259 €
6+1 717 €+1 541 €+176 €
7+1 717 €+1 625 €+92 €
8+1 717 €+1 712 €+5 €
9+1 717 €+1 801 €-84 €
10+1 717 €+1 892 €-175 €
11+1 717 €+1 985 €-268 €
12+1 717 €+2 081 €-364 €
13+1 717 €+2 179 €-462 €
14+1 717 €+2 279 €-562 €
15+1 717 €+2 382 €-665 €
16+1 717 €+2 488 €-771 €
17+1 717 €+2 596 €-879 €
18+1 717 €+2 707 €-990 €
19+1 717 €+2 821 €-1 104 €
20+1 717 €+2 938 €-1 221 €
21+1 717 €+3 057 €-1 340 €
22+1 717 €+3 180 €-1 463 €
23+1 717 €+3 306 €-1 589 €
24+1 717 €+3 434 €-1 717 €
25+1 717 €+3 567 €-1 850 €
Total+42 925 €+54 310 €+-11 385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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