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Appartement 4 pièces 122 m²

VillePerpignan (66)
Surface122m²
Coût Total234 760€
Loyer Annuel14 662€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 491,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 122 m²

PERPIGNAN – LES PLATANES – TRÈS BEAU T4 DE 122 m² AVEC BALCONS, LOGGIA ET CAVE Dans le très recherché secteur des Platanes à Perpignan, découvrez ce très bel appartement T4 de 122 m², situé au 1er étage avec ascenseur, au sein d'une résidence parfaitement entretenue. L'appartement bénéficie de beaux volumes et d'une distribution agréable. Initialement conçu comme un appartement de 4 chambres, il a été réaménagé en T4 afin de profiter d'espaces de vie plus généreux. Il est tout à fait possible de recréer les 4 chambres selon vos besoins. Vous profiterez également de beaux balcons ainsi que d'une loggia fermée. Une cave privative d'environ 10 m² vient compléter ce bien et offre un espace de rangement particulièrement appréciable. Côté performance énergétique, Climatisé, l'appartement bénéficie d'un excellent DPE classé B et d'un GES classé A, un véritable atout pour un appartement de cette superficie. La résidence est très bien entretenue, dans un environnement résidentiel apprécié du secteur des Platanes, avec un accès pratique aux commerces, loisirs et services de Perpignan. Honoraires Charge Vendeur

Visite live possible

Contactez-moi pour une visite David Pachulski O647682309 [Coordonnées masquées]

Votre conseiller Belsol Immobilier : David PACHULSKI Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 911 901 288 à Perpignan (EI) RCP 62272043

Surface : 122 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 24

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.699554, 2.908339
Total : 234 760€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 220 200€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1222€/mois
Loyer annuel estimé : 14662€/an
Fourchette totale : 986€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 11835€ - 18163€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 421,05 €/m²
Basé sur :421 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 368 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :+8 632€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-61 392€ (-35.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :93,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 242,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 937,06€
Coût de l'assurance :28 171,20€
Taxe foncière : 1 466,15€/an
Soit par mois : 122,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 221,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 365,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE classé B et GES classé A mentionnés explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 supposé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 80 m² × 15€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:6 600€
    Mise aux normes électricité: 40 m² × 150€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 222 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 662 €/an
Calcul : 1 222 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 760 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 127 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 417 €
Revenus locatifs : +14 662 €
Charges déductibles : -48 417 €
Résultat foncier Année 1 : -33 755 €(Déficit de 33 755 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 23 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 217 €/an
Revenus locatifs : +14 662 €
Charges déductibles : -10 217 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 445 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23055.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 662 €48 424 €7 631 €-33 763 €10 700 €23 063 €23 063 €
214 955 €10 019 €7 426 €4 936 €--18 127 €
315 254 €9 806 €7 213 €5 448 €--12 679 €
415 559 €9 587 €6 994 €5 972 €--6 707 €
515 870 €9 360 €6 767 €6 510 €--196 €
616 188 €9 125 €6 532 €7 062 €---
716 511 €8 883 €6 290 €7 628 €---
816 841 €8 632 €6 039 €8 209 €---
917 178 €8 374 €5 781 €8 805 €---
1017 522 €8 106 €5 513 €9 416 €---
1117 872 €7 830 €5 237 €10 043 €---
1218 230 €7 544 €4 951 €10 686 €---
1318 594 €7 249 €4 656 €11 345 €---
1418 966 €6 944 €4 351 €12 022 €---
1519 346 €6 629 €4 036 €12 717 €---
1619 732 €6 303 €3 710 €13 429 €---
1720 127 €5 966 €3 373 €14 161 €---
1820 530 €5 619 €3 026 €14 911 €---
1920 940 €5 259 €2 666 €15 681 €---
2021 359 €4 888 €2 295 €16 471 €---
2121 786 €4 504 €1 911 €17 283 €---
2222 222 €4 107 €1 514 €18 115 €---
2322 666 €3 697 €1 104 €18 969 €---
2423 120 €3 273 €680 €19 846 €---
2523 582 €2 836 €243 €20 747 €---
TOTAL469 613 €212 962 €109 937 €256 651 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 651 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 079 €-3 210 €+6 289 €
2+3 079 €0 €+3 079 €
3+3 079 €0 €+3 079 €
4+3 079 €0 €+3 079 €
5+3 079 €0 €+3 079 €
6+3 079 €+2 060 €+1 019 €
7+3 079 €+2 289 €+790 €
8+3 079 €+2 463 €+616 €
9+3 079 €+2 641 €+438 €
10+3 079 €+2 825 €+254 €
11+3 079 €+3 013 €+66 €
12+3 079 €+3 206 €-127 €
13+3 079 €+3 404 €-325 €
14+3 079 €+3 607 €-528 €
15+3 079 €+3 815 €-736 €
16+3 079 €+4 029 €-950 €
17+3 079 €+4 248 €-1 169 €
18+3 079 €+4 473 €-1 394 €
19+3 079 €+4 704 €-1 625 €
20+3 079 €+4 941 €-1 862 €
21+3 079 €+5 185 €-2 106 €
22+3 079 €+5 434 €-2 355 €
23+3 079 €+5 691 €-2 612 €
24+3 079 €+5 954 €-2 875 €
25+3 079 €+6 224 €-3 145 €
Total+76 975 €+76 995 €+-20 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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