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Appartement à vendre

VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface63m²
Coût Total229 800€
Loyer Annuel13 378€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-427€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 619,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Gardien, Digicode

C'est en plein coeur de ville, avenue de Verdun, et au pied du T1 que nous avons le plaisir de vous proposer un appartement de 63,28 m² à rafraichir . Situé au 2ème étage , avec ascenseur, dans une copropriété de 1979 avec gardien, il est composé d'une entrée, un séjour et une cuisine indépendante équipée avec accès balcon deux chambres, un dressing, une salle de bains et des wc séparés. L'appartement est fonctionnel , bien agencé et au pied de toutes les commodités ! Possibilité d'acquérir un box en sus. (6.45 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 227 lots - dont 113 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 2550.42 euros.

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Coordonnées : 48.936755, 2.327465
Total : 229 800€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 216 600€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13378€/an
Fourchette totale : 900€ - 1382€/mois
Fourchette annuelle : 10796€ - 16579€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 149,09 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 393 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-33 393€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-31 407€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 217,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 329,89€
Coût de l'assurance :20 107,50€
Taxe foncière : 1 337,83€/an
Soit par mois : 111,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 212,54€/mois
Soit par an : 2 550,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 114,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 541,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-426,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(819 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant fourniture et pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant fourniture et pose)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-la-Garenne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 378 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 550 €/an
Calcul : 213 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 235 €
Revenus locatifs : +13 378 €
Charges déductibles : -64 235 €
Résultat foncier Année 1 : -50 856 €(Déficit de 50 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 635 €/an
Revenus locatifs : +13 378 €
Charges déductibles : -12 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29456.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 378 €64 242 €7 950 €-50 864 €21 400 €29 464 €29 464 €
213 646 €12 434 €7 741 €1 212 €--28 252 €
313 919 €12 218 €7 526 €1 700 €--26 552 €
414 197 €11 995 €7 302 €2 202 €--24 349 €
514 481 €11 764 €7 071 €2 717 €--21 632 €
614 771 €11 524 €6 832 €3 247 €--18 385 €
715 066 €11 276 €6 584 €3 790 €--14 595 €
815 368 €11 019 €6 327 €4 348 €--10 247 €
915 675 €10 753 €6 061 €4 922 €--5 326 €
1015 988 €10 478 €5 785 €5 510 €---
1116 308 €10 193 €5 500 €6 115 €---
1216 634 €9 897 €5 205 €6 737 €---
1316 967 €9 591 €4 899 €7 376 €---
1417 306 €9 275 €4 582 €8 032 €---
1517 652 €8 947 €4 254 €8 706 €---
1618 005 €8 607 €3 914 €9 399 €---
1718 366 €8 255 €3 562 €10 111 €---
1818 733 €7 891 €3 198 €10 842 €---
1919 108 €7 513 €2 821 €11 594 €---
2019 490 €7 123 €2 430 €12 367 €---
2119 880 €6 718 €2 026 €13 161 €---
2220 277 €6 299 €1 607 €13 978 €---
2320 683 €5 865 €1 173 €14 817 €---
2421 096 €5 416 €723 €15 680 €---
2521 518 €4 951 €258 €16 567 €---
TOTAL428 512 €284 245 €115 330 €144 267 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 267 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 809 €-6 420 €+9 229 €
2+2 809 €0 €+2 809 €
3+2 809 €0 €+2 809 €
4+2 809 €0 €+2 809 €
5+2 809 €0 €+2 809 €
6+2 809 €0 €+2 809 €
7+2 809 €0 €+2 809 €
8+2 809 €0 €+2 809 €
9+2 809 €0 €+2 809 €
10+2 809 €+55 €+2 754 €
11+2 809 €+1 835 €+974 €
12+2 809 €+2 021 €+788 €
13+2 809 €+2 213 €+596 €
14+2 809 €+2 410 €+399 €
15+2 809 €+2 612 €+197 €
16+2 809 €+2 820 €-11 €
17+2 809 €+3 033 €-224 €
18+2 809 €+3 253 €-444 €
19+2 809 €+3 478 €-669 €
20+2 809 €+3 710 €-901 €
21+2 809 €+3 948 €-1 139 €
22+2 809 €+4 193 €-1 384 €
23+2 809 €+4 445 €-1 636 €
24+2 809 €+4 704 €-1 895 €
25+2 809 €+4 970 €-2 161 €
Total+70 225 €+43 280 €+26 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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