Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Saulve (59)
Surface81
Coût Total139 812
Loyer Annuel10 917
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois-115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 900 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 220,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Nathalie Azambre vous propose: Appartement type 4 tout confort, situé au 6e étage avec ascenseur d'une résidence de st Saulve, à proximité des transports, rocade E de valenciennes, écoles, commerces et crèche au bout de la rue! L'appartement se compose comme suit : Une Belle entrée dégagée avec placards, wc séparés, cuisine équipée à la vue dégagée avec cellier attenant! Séjour, possibilité d'agrandir la pièce de vie en se servant de la 3éme chambre à proximité. Loggia agréable avec fenêtres coulissantes. 3 grandes chambres avec dressing chacune, agréable salle de bains carrelée. Double vitrage partout avec volets, parquet. charges 163 euros / mois comprenant le chauffage, l'eau chaude! l'entretien des communs, ascenseur.. Grand Parking libre à proximité immédiate. Pour y loger ou pou investissement, produit recherché à la location ! Faire vite.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 60 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 212 euros par mois (soit 2544 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 198 et classe CLIMAT D indice 39. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Azambre mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VALENCIENNES sous le numéro 843098617, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Saulve
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59880
Total : 139 812
Prix d'acquisition : 98 900
Travaux : 33 000
Valeur du bien : 131 900
Frais de notaire : 7 912
Coût estimé : 7 912
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 11.23€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10917€/an
Fourchette totale : 714€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8574€ - 13900€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 812
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 721,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 807,61
Coût de l'assurance :11 884,02
Taxe foncière : 1 091,66€/an
Soit par mois : 90,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 212,00€/mois
Soit par an : 2 544,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 909,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 024,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour assurer une bonne isolation.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un système efficace et conforme.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 visible, rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 500
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 600
    Rafraîchissement parquet: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Saulve (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 917 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 812 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 544 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 610
Revenus locatifs : +10 917
Charges déductibles : -41 610
Résultat foncier Année 1 : -30 693(Déficit de 30 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 293
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 610 €/an
Revenus locatifs : +10 917
Charges déductibles : -8 610
Résultat foncier Années 2+ : 2 307 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9293.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 285(65% de 98 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 338 €/an
Calcul : 64 285 € × 3,636% = 2 338
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 91741 6144 503-30 69821 400 €9 298 €9 298 €
211 1358 4924 3812 643--6 655 €
311 3588 3674 2552 991--3 664 €
411 5858 2364 1253 348--316 €
511 8168 1023 9913 714---
612 0537 9633 8524 089---
712 2947 8203 7094 474---
812 5407 6723 5614 868---
912 7917 5193 4085 272---
1013 0467 3613 2505 685---
1113 3077 1983 0866 110---
1213 5737 0292 9186 545---
1313 8456 8552 7436 990---
1414 1226 6742 5637 447---
1514 4046 4882 3777 916---
1614 6926 2962 1858 396---
1714 9866 0981 9878 888---
1815 2865 8931 7829 393---
1915 5925 6811 5709 911---
2015 9035 4621 35110 442---
2116 2215 2361 12510 986---
2216 5465 00289111 544---
2316 8774 76165012 116---
2417 2144 51140012 703---
2517 5594 25414313 305---
TOTAL349 661200 58364 808149 07821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 078
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 292-6 420+8 712
2+2 2920+2 292
3+2 2920+2 292
4+2 2920+2 292
5+2 292+1 020+1 272
6+2 292+1 227+1 065
7+2 292+1 342+950
8+2 292+1 460+832
9+2 292+1 581+711
10+2 292+1 706+586
11+2 292+1 833+459
12+2 292+1 963+329
13+2 292+2 097+195
14+2 292+2 234+58
15+2 292+2 375-83
16+2 292+2 519-227
17+2 292+2 667-375
18+2 292+2 818-526
19+2 292+2 973-681
20+2 292+3 132-840
21+2 292+3 296-1 004
22+2 292+3 463-1 171
23+2 292+3 635-1 343
24+2 292+3 811-1 519
25+2 292+3 991-1 699
Total+57 300+44 723+12 577
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →