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Blaye les mines, maison de 160 M²

Bien expiré
VilleBlaye-les-Mines (81)
Surface160m²
Coût Total188 840€
Loyer Annuel15 906€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+195€
Image de bien 1
Prix : 99 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 618,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A proximité du centre ville de Blaye Les Mines, découvrez cette maison familiale T6 de 160 m² à rénover. Elle vous propose 1 chambre, cuisine/salle à manger, un salon, une salle d'eau et WC et plusieurs espaces de rangements au rez-de-chaussée; 4 chambres ainsi que les sanitaires à l'étage, plus des combles aménageables, un double garage et un atelier. A l'extérieur, vous découvrirez un vaste terrain arboré d'arbres fruitiers de 1880 m² dont plusieurs dépendances. Ces parcelles sont clôturées. A visiter absolument! Réf : CA-20 2528

Ville : Blaye-les-Mines
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.038574, 2.137160
Total : 188 840€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 81 920€
Valeur du bien : 180 920€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.28€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1325€/mois
Loyer annuel estimé : 15906€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1689€/mois
Fourchette annuelle : 12480€ - 20271€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :55,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 862,58€
Coût de l'assurance :16 523,50€
Taxe foncière : 1 590,55€/an
Soit par mois : 132,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 325,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 405 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou carrelage dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 17 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 système complet
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 920 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 400€
    Isolation des combles: 160 m² × 40€/m² = 6400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000€
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 1200€/fenêtre = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 020€
    Pose parquet flottant: 17 m² × 60€/m² = 1020€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blaye-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 325 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 906 €/an
Calcul : 1 325 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 840 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 642 €
Revenus locatifs : +15 906 €
Charges déductibles : -90 642 €
Résultat foncier Année 1 : -74 736 €(Déficit de 74 736 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 336 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 722 €/an
Revenus locatifs : +15 906 €
Charges déductibles : -8 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53336.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 906 €90 648 €6 476 €-74 742 €21 400 €53 342 €53 342 €
216 224 €8 558 €6 306 €7 666 €--45 676 €
316 548 €8 381 €6 130 €8 167 €--37 509 €
416 879 €8 199 €5 947 €8 680 €--28 829 €
517 217 €8 010 €5 758 €9 207 €--19 622 €
617 561 €7 814 €5 562 €9 747 €--9 875 €
717 912 €7 611 €5 360 €10 301 €---
818 270 €7 402 €5 150 €10 869 €---
918 636 €7 184 €4 933 €11 451 €---
1019 009 €6 960 €4 708 €12 049 €---
1119 389 €6 727 €4 476 €12 662 €---
1219 777 €6 486 €4 235 €13 290 €---
1320 172 €6 237 €3 985 €13 935 €---
1420 575 €5 979 €3 727 €14 597 €---
1520 987 €5 711 €3 460 €15 276 €---
1621 407 €5 435 €3 183 €15 972 €---
1721 835 €5 148 €2 897 €16 687 €---
1822 272 €4 852 €2 600 €17 420 €---
1922 717 €4 544 €2 293 €18 172 €---
2023 171 €4 227 €1 975 €18 945 €---
2123 635 €3 898 €1 646 €19 737 €---
2224 107 €3 557 €1 305 €20 551 €---
2324 590 €3 204 €953 €21 385 €---
2425 081 €2 839 €588 €22 242 €---
2525 583 €2 461 €210 €23 122 €---
TOTAL509 458 €232 070 €93 863 €277 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 340 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 340 €-6 420 €+9 760 €
2+3 340 €0 €+3 340 €
3+3 340 €0 €+3 340 €
4+3 340 €0 €+3 340 €
5+3 340 €0 €+3 340 €
6+3 340 €0 €+3 340 €
7+3 340 €+128 €+3 212 €
8+3 340 €+3 261 €+79 €
9+3 340 €+3 435 €-95 €
10+3 340 €+3 615 €-275 €
11+3 340 €+3 799 €-459 €
12+3 340 €+3 987 €-647 €
13+3 340 €+4 181 €-841 €
14+3 340 €+4 379 €-1 039 €
15+3 340 €+4 583 €-1 243 €
16+3 340 €+4 792 €-1 452 €
17+3 340 €+5 006 €-1 666 €
18+3 340 €+5 226 €-1 886 €
19+3 340 €+5 452 €-2 112 €
20+3 340 €+5 683 €-2 343 €
21+3 340 €+5 921 €-2 581 €
22+3 340 €+6 165 €-2 825 €
23+3 340 €+6 416 €-3 076 €
24+3 340 €+6 673 €-3 333 €
25+3 340 €+6 937 €-3 597 €
Total+83 500 €+83 217 €+283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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