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Immeuble 2 pièces 440 m²

Bien expiré
VilleLectoure (32)
Surface440m²
Coût Total429 840€
Loyer Annuel47 240€
Rentabilité10.99%
Cashflow/mois+1 286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 398 000 €
Surface : 440 m²
Prix au m² : 904,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LECTOURE, centre ville, bel immeuble ancien avec grand local commercial, studios, appartements et jardin

Situé au centre ville de LECTOURE, bel immeuble ancien de rapport en bon état général composé d'un local commercial de plus de 150 m² avec accès au jardin attenant à l'arrière et cave en sous sol, 2 appartements loués T3 de 77m² et T4/5 de 95 m² avec véranda, 1T1 bis libre à compter du 1er Avril et un dernier studio libre de locataire, revenus locatif actuel 2730€/mois, compteurs séparés eau et électricité, situation idéale en cœur de ville NOTAIRE Me BONNET SITUATION LOCATIVE Local Commercial 950€ Sudio T1bis 450€ Studio 300€ Appart T3 550€ Appart T4/5 680€ Référence agence : 5582 Référence annonce : J6W5-V18-GDW Date de réalisation du diagnostic : 18/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 910 € et 6 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lectoure
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32700
Coordonnées : 43.943370, 0.656735
Total : 429 840€
Prix d'acquisition : 398 000€
Valeur du bien : 398 000€
Frais de notaire : 31 840€
Coût estimé : 31 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 440m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 3937€/mois
Loyer annuel estimé : 47240€/an
Fourchette totale : 3155€ - 4912€/mois
Fourchette annuelle : 37864€ - 58939€/an
Rentabilité brute :10.99%
Fourchette de rentabilité :8.81% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 511,37 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :665 001 €
Prix d'achat :398 000 €
Décote à l'achat :-267 001€ (-40.2%)
Marge achat-revente :235 161€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :429 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 131,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :125,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 256,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :209 516,57€
Coût de l'assurance :37 611,00€
Taxe foncière : 4 724,04€/an
Soit par mois : 393,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 936,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 650,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 286,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 240 €/an
Calcul : 3 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 429 840 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 504 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 724 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 20 700 €/an
Revenus locatifs : +47 240 €
Charges déductibles : -20 700 €
Résultat foncier : 26 541 €/an
Prix d'achat du bien : 398 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 258 700 €(65% de 398 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 407 €/an
Calcul : 258 700 € × 3,636% = 9 407 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 240 €20 714 €14 485 €26 527 €---
248 185 €20 330 €14 101 €27 856 €---
349 149 €19 932 €13 704 €29 217 €---
450 132 €19 521 €13 293 €30 611 €---
551 135 €19 096 €12 867 €32 039 €---
652 157 €18 656 €12 427 €33 502 €---
753 200 €18 200 €11 972 €35 000 €---
854 264 €17 729 €11 501 €36 535 €---
955 350 €17 242 €11 013 €38 108 €---
1056 457 €16 737 €10 509 €39 720 €---
1157 586 €16 215 €9 987 €41 371 €---
1258 738 €15 675 €9 447 €43 062 €---
1359 912 €15 117 €8 888 €44 796 €---
1461 111 €14 539 €8 310 €46 572 €---
1562 333 €13 941 €7 712 €48 392 €---
1663 579 €13 322 €7 094 €50 257 €---
1764 851 €12 682 €6 453 €52 169 €---
1866 148 €12 020 €5 791 €54 128 €---
1967 471 €11 334 €5 106 €56 137 €---
2068 820 €10 625 €4 397 €58 195 €---
2170 197 €9 892 €3 663 €60 305 €---
2271 601 €9 133 €2 904 €62 468 €---
2373 033 €8 348 €2 119 €64 685 €---
2474 493 €7 535 €1 307 €66 958 €---
2575 983 €6 695 €466 €69 289 €---
TOTAL1 513 125 €365 229 €209 517 €1 147 897 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 147 897 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 920 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 920 €+7 958 €+1 962 €
2+9 920 €+8 357 €+1 563 €
3+9 920 €+8 765 €+1 155 €
4+9 920 €+9 183 €+737 €
5+9 920 €+9 612 €+308 €
6+9 920 €+10 051 €-131 €
7+9 920 €+10 500 €-580 €
8+9 920 €+10 961 €-1 041 €
9+9 920 €+11 432 €-1 512 €
10+9 920 €+11 916 €-1 996 €
11+9 920 €+12 411 €-2 491 €
12+9 920 €+12 919 €-2 999 €
13+9 920 €+13 439 €-3 519 €
14+9 920 €+13 972 €-4 052 €
15+9 920 €+14 518 €-4 598 €
16+9 920 €+15 077 €-5 157 €
17+9 920 €+15 651 €-5 731 €
18+9 920 €+16 239 €-6 319 €
19+9 920 €+16 841 €-6 921 €
20+9 920 €+17 458 €-7 538 €
21+9 920 €+18 091 €-8 171 €
22+9 920 €+18 740 €-8 820 €
23+9 920 €+19 406 €-9 486 €
24+9 920 €+20 087 €-10 167 €
25+9 920 €+20 787 €-10 867 €
Total+248 000 €+344 369 €+-96 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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