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Appartement 3 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleMiramas (13)
Surface74m²
Coût Total145 692€
Loyer Annuel10 904€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 755,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 74 m² - Appartement 3 pièces 74 m²

Situé en plein centre-ville de Miramas, au 1er étage d'une petite copropriété de seulement deux lots, découvrez cet appartement 3 pièces de 74m² offrant un beau potentiel.

Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparés. Un balcon et une cave viennent compléter ce bien.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser le bien selon vos goûts et vos envies.

Vous apprécierez son emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, écoles, transports et commodités du centre-ville.

Faibles charges de copropriété, idéal premier achat ou investissement locatif.

À visiter sans tarder !

Surface : 74 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/05/2026

Consommation énergie primaire : 228 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Miramas
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13140
Coordonnées : 43.583940, 4.992995
Total : 145 692€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 135 300€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 14.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10904€/an
Fourchette totale : 750€ - 1101€/mois
Fourchette annuelle : 9003€ - 13206€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 319,22 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 622 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :-41 722€ (-24.3%)
Marge achat-revente :25 930€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 118,55€
Coût de l'assurance :12 748,05€
Taxe foncière : 1 090,41€/an
Soit par mois : 90,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5400€ = 5400€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 692 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 036 €
Revenus locatifs : +10 904 €
Charges déductibles : -12 036 €
Résultat foncier Année 1 : -1 132 €(Déficit de 1 132 €)
Imputable sur revenu global : 1 132 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 636 €/an
Revenus locatifs : +10 904 €
Charges déductibles : -6 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 268 €/an
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 904 €12 040 €5 040 €-1 136 €1 136 €--
211 122 €6 508 €4 908 €4 614 €---
311 345 €6 372 €4 771 €4 973 €---
411 571 €6 230 €4 630 €5 341 €---
511 803 €6 083 €4 483 €5 720 €---
612 039 €5 932 €4 331 €6 107 €---
712 280 €5 774 €4 174 €6 505 €---
812 525 €5 611 €4 011 €6 914 €---
912 776 €5 443 €3 842 €7 333 €---
1013 031 €5 268 €3 668 €7 763 €---
1113 292 €5 087 €3 487 €8 205 €---
1213 558 €4 900 €3 300 €8 658 €---
1313 829 €4 706 €3 106 €9 123 €---
1414 106 €4 505 €2 905 €9 600 €---
1514 388 €4 297 €2 697 €10 090 €---
1614 675 €4 082 €2 482 €10 594 €---
1714 969 €3 859 €2 259 €11 110 €---
1815 268 €3 628 €2 028 €11 640 €---
1915 574 €3 389 €1 788 €12 185 €---
2015 885 €3 141 €1 541 €12 744 €---
2116 203 €2 885 €1 284 €13 318 €---
2216 527 €2 619 €1 019 €13 908 €---
2316 857 €2 344 €744 €14 514 €---
2417 195 €2 059 €459 €15 136 €---
2517 539 €1 764 €164 €15 774 €---
TOTAL349 261 €118 527 €73 119 €230 734 €1 136 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 341 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290 €-341 €+2 631 €
2+2 290 €+1 384 €+906 €
3+2 290 €+1 492 €+798 €
4+2 290 €+1 602 €+688 €
5+2 290 €+1 716 €+574 €
6+2 290 €+1 832 €+458 €
7+2 290 €+1 952 €+338 €
8+2 290 €+2 074 €+216 €
9+2 290 €+2 200 €+90 €
10+2 290 €+2 329 €-39 €
11+2 290 €+2 461 €-171 €
12+2 290 €+2 597 €-307 €
13+2 290 €+2 737 €-447 €
14+2 290 €+2 880 €-590 €
15+2 290 €+3 027 €-737 €
16+2 290 €+3 178 €-888 €
17+2 290 €+3 333 €-1 043 €
18+2 290 €+3 492 €-1 202 €
19+2 290 €+3 655 €-1 365 €
20+2 290 €+3 823 €-1 533 €
21+2 290 €+3 995 €-1 705 €
22+2 290 €+4 172 €-1 882 €
23+2 290 €+4 354 €-2 064 €
24+2 290 €+4 541 €-2 251 €
25+2 290 €+4 732 €-2 442 €
Total+57 250 €+69 220 €+-11 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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