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Maison de ville 65m2 habitable de suite, avec jardin exposé sud.

VilleBourganeuf (23)
Surface65
Coût Total85 648
Loyer Annuel6 077
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+17
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 600 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 763,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville en pierres, mitoyenne, avec 65 m2 habitables et un jardin arboré de 250 m2. Rez de chaussée : Entrée : 0.93 x 0.88 = 0.81 m2. Cuisine : 3.88 x 4.53 = 17.61 m2. Salon/séjour, donne sur le jardin : 4.14 x 3.97 = 16.45 m2. 1er étage : Palier : 1 m2. Chambre 1 :4.22 x 3.86 = 16.30 m2. Chambre 2 : 3.30 x 3.03 = 10.05 m2. Salle d'eau avec WC : 1.25 x 1.84 = 2.32 m2. Grenier non aménagé : 20 m2. Extérieur : WC : 1.53 x 0.81 = 1.25 m2. Appentis : 2.472 m2. Dépendance : 2 x 3. Jardin : 250 m2. Accès à une petite ruelle pédestre. Chauffage poêle à granulés et convecteurs électriques. Fenêtres en simple vitrage huisseries bois. Toiture tuiles en bon état. Sols : parquet et carrelage. Raccordée au tout à l'égout. Taxe foncière : 426€ / an.

Ville : Bourganeuf
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 45.937800, 1.742938
Total : 85 648
Prix d'acquisition : 49 600
Travaux : 32 080
Valeur du bien : 81 680
Frais de notaire : 3 968
Coût estimé : 3 968
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6077€/an
Fourchette totale : 404€ - 635€/mois
Fourchette annuelle : 4844€ - 7624€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :712,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 313
Prix d'achat :49 600
Décote à l'achat :+3 287 (+7.1%)
Marge achat-revente :-39 335€ (-84.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 648
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :25,69€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 453,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 708,78
Coût de l'assurance :7 708,32
Taxe foncière : 426,00€/an
Soit par mois : 35,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 506,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 489,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 20 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 080(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:1 400
    Isolation combles: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 300
    Parquet flottant: 26 m² × 50€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:780
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 30€/m² = 780€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:5 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourganeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 077 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 648 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 426 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 757
Revenus locatifs : +6 077
Charges déductibles : -35 757
Résultat foncier Année 1 : -29 680(Déficit de 29 680 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 280
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 677 €/an
Revenus locatifs : +6 077
Charges déductibles : -3 677
Résultat foncier Années 2+ : 2 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8280.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 240(65% de 49 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 172 €/an
Calcul : 32 240 € × 3,636% = 1 172
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 07735 7602 946-29 68321 400 €8 283 €8 283 €
26 1993 6032 8682 596--5 687 €
36 3233 5232 7882 800--2 887 €
46 4493 4402 7053 010---
56 5783 3542 6203 224---
66 7103 2652 5313 445---
76 8443 1732 4393 671---
86 9813 0782 3433 903---
97 1202 9792 2454 142---
107 2632 8772 1424 386---
117 4082 7712 0374 637---
127 5562 6611 9274 895---
137 7072 5481 8145 160---
147 8622 4311 6965 431---
158 0192 3091 5755 710---
168 1792 1831 4495 996---
178 3432 0531 3186 290---
188 5101 9181 1836 592---
198 6801 7781 0446 902---
208 8531 6338997 220---
219 0301 4847497 547---
229 2111 3295947 882---
239 3951 1684348 227---
249 5831 0022688 581---
259 775830958 945---
TOTAL194 65793 14742 709101 51021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 510
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 276-6 420+7 696
2+1 2760+1 276
3+1 2760+1 276
4+1 276+37+1 239
5+1 276+967+309
6+1 276+1 033+243
7+1 276+1 101+175
8+1 276+1 171+105
9+1 276+1 242+34
10+1 276+1 316-40
11+1 276+1 391-115
12+1 276+1 468-192
13+1 276+1 548-272
14+1 276+1 629-353
15+1 276+1 713-437
16+1 276+1 799-523
17+1 276+1 887-611
18+1 276+1 978-702
19+1 276+2 071-795
20+1 276+2 166-890
21+1 276+2 264-988
22+1 276+2 365-1 089
23+1 276+2 468-1 192
24+1 276+2 574-1 298
25+1 276+2 684-1 408
Total+31 900+30 453+1 447
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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