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Maison - 4 pièce(s) - 137 m²

Bien expiré
VilleChâtre (36)
Surface137m²
Coût Total149 933€
Loyer Annuel11 439€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 345 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 528,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située en plein centre ville, venez découvrir cette maison disposant d'une vie de plain-pied et notamment d'un double séjour lumineux avec cheminée, une cuisine séparée, une chambre, salle de bains et WC. Et à l'étage, une grande pièce palière desservant une grande chambre, salle d'eau et WC. Courette sans vis à vis.

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.573020, 1.977150
Total : 149 933€
Prix d'acquisition : 72 345€
Travaux : 71 800€
Valeur du bien : 144 145€
Frais de notaire : 5 788€
Coût estimé : 5 788€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11439€/an
Fourchette totale : 757€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 9078€ - 14414€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 933€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 523,93€
Coût de l'assurance :13 119,14€
Taxe foncière : 1 143,92€/an
Soit par mois : 95,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 953,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, installations datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon (peinture, revêtement de sol)
Quantité: 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 800 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 700€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 40€/m² = 5480€, Main d'œuvre: 220€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1000€ = 17000€, Main d'œuvre: 3400€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (remplacement baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1500€
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 439 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 933 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 606 €
Revenus locatifs : +11 439 €
Charges déductibles : -78 606 €
Résultat foncier Année 1 : -67 167 €(Déficit de 67 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 806 €/an
Revenus locatifs : +11 439 €
Charges déductibles : -6 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45766.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 345 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 024 €(65% de 72 345 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 710 €/an
Calcul : 47 024 € × 3,636% = 1 710 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 439 €78 611 €5 142 €-67 172 €21 400 €45 772 €45 772 €
211 668 €6 675 €5 007 €4 993 €--40 779 €
311 901 €6 535 €4 867 €5 366 €--35 413 €
412 139 €6 390 €4 722 €5 749 €--29 664 €
512 382 €6 240 €4 572 €6 142 €--23 522 €
612 630 €6 085 €4 416 €6 545 €--16 978 €
712 882 €5 924 €4 256 €6 958 €--10 019 €
813 140 €5 758 €4 089 €7 382 €--2 637 €
913 403 €5 585 €3 917 €7 818 €---
1013 671 €5 407 €3 738 €8 264 €---
1113 944 €5 222 €3 553 €8 722 €---
1214 223 €5 031 €3 362 €9 192 €---
1314 508 €4 833 €3 164 €9 675 €---
1414 798 €4 628 €2 959 €10 170 €---
1515 094 €4 416 €2 747 €10 678 €---
1615 396 €4 196 €2 527 €11 200 €---
1715 704 €3 968 €2 300 €11 735 €---
1816 018 €3 733 €2 064 €12 285 €---
1916 338 €3 489 €1 821 €12 849 €---
2016 665 €3 237 €1 568 €13 428 €---
2116 998 €2 976 €1 307 €14 022 €---
2217 338 €2 705 €1 036 €14 633 €---
2317 685 €2 425 €756 €15 260 €---
2418 039 €2 135 €467 €15 903 €---
2518 399 €1 835 €167 €16 564 €---
TOTAL366 402 €188 041 €74 524 €178 361 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 402 €-6 420 €+8 822 €
2+2 402 €0 €+2 402 €
3+2 402 €0 €+2 402 €
4+2 402 €0 €+2 402 €
5+2 402 €0 €+2 402 €
6+2 402 €0 €+2 402 €
7+2 402 €0 €+2 402 €
8+2 402 €0 €+2 402 €
9+2 402 €+1 554 €+848 €
10+2 402 €+2 479 €-77 €
11+2 402 €+2 617 €-215 €
12+2 402 €+2 758 €-356 €
13+2 402 €+2 902 €-500 €
14+2 402 €+3 051 €-649 €
15+2 402 €+3 203 €-801 €
16+2 402 €+3 360 €-958 €
17+2 402 €+3 521 €-1 119 €
18+2 402 €+3 685 €-1 283 €
19+2 402 €+3 855 €-1 453 €
20+2 402 €+4 028 €-1 626 €
21+2 402 €+4 207 €-1 805 €
22+2 402 €+4 390 €-1 988 €
23+2 402 €+4 578 €-2 176 €
24+2 402 €+4 771 €-2 369 €
25+2 402 €+4 969 €-2 567 €
Total+60 050 €+53 508 €+6 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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