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Maison 97 m² Guingamp

Bien expiré
VilleGuingamp (22)
Surface97m²
Coût Total169 820€
Loyer Annuel9 906€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 500 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 087,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 97 m² Guingamp

REFERENCE ANNONCE : 0001248 - Proche de toutes commodités, maison comprenant:

  • Au rez-de-chaussée : une entrée, un WC, un salon, une cuisine, une pièce de vie, une véranda.

  • A l'étage : trois chambres, un coin bureau, une salle de bain.

Jardin avec abri de jardin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 97 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/02/2026

Consommation énergie primaire : 338.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 030 € et 5 510 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Guingamp
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.563120, -3.147238
Total : 169 820€
Prix d'acquisition : 105 500€
Travaux : 55 880€
Valeur du bien : 161 380€
Frais de notaire : 8 440€
Coût estimé : 8 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 826€/mois
Loyer annuel estimé : 9906€/an
Fourchette totale : 644€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 7727€ - 12699€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 667 €
Prix d'achat :105 500 €
Décote à l'achat :-56 167€ (-34.7%)
Marge achat-revente :-8 153€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 878,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 986,71€
Coût de l'assurance :14 859,25€
Taxe foncière : 990,61€/an
Soit par mois : 82,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, nécessite rénovation
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et sol usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 880 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 380€
    Isolation des combles: 97 m² × 40€/m² = 3880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Électricité: 800€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée:800€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 160€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guingamp (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 906 €/an
Calcul : 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 946 €
Revenus locatifs : +9 906 €
Charges déductibles : -62 946 €
Résultat foncier Année 1 : -53 040 €(Déficit de 53 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 066 €/an
Revenus locatifs : +9 906 €
Charges déductibles : -7 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 840 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31640.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 575 €(65% de 105 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 494 €/an
Calcul : 68 575 € × 3,636% = 2 494 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 906 €62 952 €5 487 €-53 045 €21 400 €31 645 €31 645 €
210 104 €6 923 €5 338 €3 181 €--28 465 €
310 306 €6 770 €5 185 €3 536 €--24 928 €
410 512 €6 612 €5 027 €3 901 €--21 028 €
510 723 €6 448 €4 863 €4 274 €--16 754 €
610 937 €6 280 €4 695 €4 658 €--12 096 €
711 156 €6 105 €4 520 €5 051 €--7 045 €
811 379 €5 925 €4 340 €5 454 €--1 591 €
911 607 €5 738 €4 153 €5 868 €---
1011 839 €5 546 €3 961 €6 293 €---
1112 076 €5 347 €3 762 €6 729 €---
1212 317 €5 141 €3 557 €7 176 €---
1312 563 €4 929 €3 344 €7 634 €---
1412 815 €4 710 €3 125 €8 105 €---
1513 071 €4 483 €2 898 €8 588 €---
1613 332 €4 249 €2 664 €9 083 €---
1713 599 €4 007 €2 422 €9 592 €---
1813 871 €3 757 €2 172 €10 114 €---
1914 148 €3 499 €1 914 €10 649 €---
2014 431 €3 232 €1 647 €11 199 €---
2114 720 €2 956 €1 371 €11 764 €---
2215 014 €2 672 €1 087 €12 343 €---
2315 315 €2 377 €792 €12 937 €---
2415 621 €2 073 €488 €13 548 €---
2515 933 €1 759 €174 €14 174 €---
TOTAL317 296 €174 491 €78 987 €142 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-6 420 €+8 500 €
2+2 080 €0 €+2 080 €
3+2 080 €0 €+2 080 €
4+2 080 €0 €+2 080 €
5+2 080 €0 €+2 080 €
6+2 080 €0 €+2 080 €
7+2 080 €0 €+2 080 €
8+2 080 €0 €+2 080 €
9+2 080 €+1 283 €+797 €
10+2 080 €+1 888 €+192 €
11+2 080 €+2 019 €+61 €
12+2 080 €+2 153 €-73 €
13+2 080 €+2 290 €-210 €
14+2 080 €+2 431 €-351 €
15+2 080 €+2 576 €-496 €
16+2 080 €+2 725 €-645 €
17+2 080 €+2 878 €-798 €
18+2 080 €+3 034 €-954 €
19+2 080 €+3 195 €-1 115 €
20+2 080 €+3 360 €-1 280 €
21+2 080 €+3 529 €-1 449 €
22+2 080 €+3 703 €-1 623 €
23+2 080 €+3 881 €-1 801 €
24+2 080 €+4 064 €-1 984 €
25+2 080 €+4 252 €-2 172 €
Total+52 000 €+42 841 €+9 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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