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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleGérardmer (88)
Surface365m²
Coût Total509 260€
Loyer Annuel37 393€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 459 500 €
Surface : 365 m²
Prix au m² : 1 258,9 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 365 m², Bâtiment de 2 étages, 10 Pièces, 7 Chambres, Terrain de 1030 m², Calme

Votre agence immobilière Laforêt JKIMMO EPINAL vous propose à la vente en Exclusivité : à 10 min de GERARDMER CALME, ESPACE, et VOLUMES pour cette Belle PROPRIETE Familiale avec Cachet Garage, Cave, Dépendances, sur terrain plat arboré.

Cette propriété dispose d'une partie habitation privée et elle est exploitée actuellement également en chambres d'hôtes, pour l'autre partie. Dépendances avec volumes à aménager. Idéale Maison Familiale, Chambres d'Hôte, Profession libérale, ..

(0.11 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Gérardmer
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88400
Coordonnées : 48.077490, 6.827570
Total : 509 260€
Prix d'acquisition : 459 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 472 500€
Frais de notaire : 36 760€
Coût estimé : 36 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 365m²
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 3116€/mois
Loyer annuel estimé : 37393€/an
Fourchette totale : 2426€ - 4002€/mois
Fourchette annuelle : 29117€ - 48021€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :509 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 516,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :148,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 665,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :245 785,55€
Coût de l'assurance :44 560,25€
Taxe foncière : 3 739,32€/an
Soit par mois : 311,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 116,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 976,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 365 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 365 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (365 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 393 €/an
Calcul : 3 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 509 260 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 782 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 515 €
Revenus locatifs : +37 393 €
Charges déductibles : -35 515 €
Résultat foncier Année 1 : 1 878 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 515 €/an
Revenus locatifs : +37 393 €
Charges déductibles : -22 515 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 878 €/an
Prix d'achat du bien : 459 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 298 675 €(65% de 459 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 861 €/an
Calcul : 298 675 € × 3,636% = 10 861 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 393 €35 532 €17 010 €1 862 €---
238 141 €22 079 €16 557 €16 062 €---
338 904 €21 610 €16 089 €17 294 €---
439 682 €21 126 €15 604 €18 556 €---
540 476 €20 625 €15 103 €19 851 €---
641 285 €20 106 €14 585 €21 179 €---
742 111 €19 570 €14 049 €22 541 €---
842 953 €19 016 €13 494 €23 937 €---
943 812 €18 442 €12 920 €25 370 €---
1044 688 €17 849 €12 327 €26 839 €---
1145 582 €17 235 €11 714 €28 347 €---
1246 494 €16 601 €11 079 €29 893 €---
1347 424 €15 944 €10 423 €31 479 €---
1448 372 €15 265 €9 744 €33 107 €---
1549 340 €14 563 €9 041 €34 777 €---
1650 326 €13 837 €8 315 €36 490 €---
1751 333 €13 085 €7 563 €38 248 €---
1852 360 €12 308 €6 786 €40 052 €---
1953 407 €11 504 €5 982 €41 903 €---
2054 475 €10 673 €5 151 €43 802 €---
2155 564 €9 813 €4 291 €45 752 €---
2256 676 €8 923 €3 402 €47 752 €---
2357 809 €8 003 €2 482 €49 806 €---
2458 965 €7 052 €1 530 €51 914 €---
2560 145 €6 067 €546 €54 077 €---
TOTAL1 197 717 €396 829 €245 786 €800 888 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 800 888 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 853 €+558 €+7 295 €
2+7 853 €+4 819 €+3 034 €
3+7 853 €+5 188 €+2 665 €
4+7 853 €+5 567 €+2 286 €
5+7 853 €+5 955 €+1 898 €
6+7 853 €+6 354 €+1 499 €
7+7 853 €+6 762 €+1 091 €
8+7 853 €+7 181 €+672 €
9+7 853 €+7 611 €+242 €
10+7 853 €+8 052 €-199 €
11+7 853 €+8 504 €-651 €
12+7 853 €+8 968 €-1 115 €
13+7 853 €+9 444 €-1 591 €
14+7 853 €+9 932 €-2 079 €
15+7 853 €+10 433 €-2 580 €
16+7 853 €+10 947 €-3 094 €
17+7 853 €+11 474 €-3 621 €
18+7 853 €+12 015 €-4 162 €
19+7 853 €+12 571 €-4 718 €
20+7 853 €+13 141 €-5 288 €
21+7 853 €+13 725 €-5 872 €
22+7 853 €+14 326 €-6 473 €
23+7 853 €+14 942 €-7 089 €
24+7 853 €+15 574 €-7 721 €
25+7 853 €+16 223 €-8 370 €
Total+196 325 €+240 266 €+-43 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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