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Maison à vendre

VilleMans (72)
Surface136m²
Coût Total204 780€
Loyer Annuel15 656€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 080,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 37 m²), 3 chambres, Pas de cave, Non meublé

SECTEUR OLIVIER HEUZE : SITUEE DANS UN SECTEUR RECHERCHE, A PROXIMITE IMMEDIATE DES COMMERCES ET DES TRANSPORTS, CETTE MANCELLE OFFRE UN BEAU POTENTIEL POUR UN PROJET DE RENOVATION. LA MAISON SE COMPOSE D'UNE GRANDE PIECE DE VIE LUMINEUSE, CUISINE AMENAGEE, 3 CHAMBRES AINSI QU'UN BUREAU EN MEZZANINE, IDEAL POUR LE TELETRAVAIL OU UN ESPACE DETENTE. VOUS BENEFICIEREZ EGALEMENT D'UNE CAVE ET D'UNE COUR. DES TRAVAUX SONT A PREVOIR, CE QUI EN FAIT UNE BELLE OPPORTUNITE POUR CREER UN INTERIEUR A VOTRE GOUT ET VALORISER PLEINEMENT LE BIEN. POUR TOUS RENSEIGNEMENTS DEMANDER CATHY BESNIER

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.993414, 0.179009
Total : 204 780€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 46 020€
Valeur du bien : 193 020€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1305€/mois
Loyer annuel estimé : 15656€/an
Fourchette totale : 1054€ - 1614€/mois
Fourchette annuelle : 12652€ - 19373€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 045,52 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 190 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-131 190€ (-47.2%)
Marge achat-revente :73 410€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 014,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 073,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 488,15€
Coût de l'assurance :17 918,25€
Taxe foncière : 1 565,59€/an
Soit par mois : 130,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 304,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 020 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 520€
    Isolation des combles: 136 m² × 70€/m² = 9520€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 305 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 656 €/an
Calcul : 1 305 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 176 €
Revenus locatifs : +15 656 €
Charges déductibles : -55 176 €
Résultat foncier Année 1 : -39 520 €(Déficit de 39 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 156 €/an
Revenus locatifs : +15 656 €
Charges déductibles : -9 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18120.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 656 €55 183 €6 881 €-39 527 €21 400 €18 127 €18 127 €
215 969 €8 980 €6 698 €6 989 €--11 138 €
316 288 €8 791 €6 509 €7 497 €--3 641 €
416 614 €8 596 €6 313 €8 018 €---
516 946 €8 393 €6 111 €8 553 €---
617 285 €8 184 €5 902 €9 101 €---
717 631 €7 968 €5 685 €9 663 €---
817 984 €7 744 €5 461 €10 240 €---
918 343 €7 512 €5 230 €10 831 €---
1018 710 €7 272 €4 990 €11 438 €---
1119 084 €7 024 €4 742 €12 060 €---
1219 466 €6 768 €4 485 €12 698 €---
1319 855 €6 502 €4 220 €13 353 €---
1420 253 €6 228 €3 945 €14 025 €---
1520 658 €5 944 €3 661 €14 714 €---
1621 071 €5 650 €3 367 €15 421 €---
1721 492 €5 346 €3 063 €16 146 €---
1821 922 €5 031 €2 749 €16 891 €---
1922 360 €4 706 €2 424 €17 655 €---
2022 808 €4 369 €2 087 €18 438 €---
2123 264 €4 021 €1 739 €19 243 €---
2223 729 €3 661 €1 378 €20 068 €---
2324 204 €3 288 €1 006 €20 916 €---
2424 688 €2 902 €620 €21 785 €---
2525 181 €2 504 €221 €22 678 €---
TOTAL501 462 €202 566 €99 488 €298 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 288 €-6 420 €+9 708 €
2+3 288 €0 €+3 288 €
3+3 288 €0 €+3 288 €
4+3 288 €+1 313 €+1 975 €
5+3 288 €+2 566 €+722 €
6+3 288 €+2 730 €+558 €
7+3 288 €+2 899 €+389 €
8+3 288 €+3 072 €+216 €
9+3 288 €+3 249 €+39 €
10+3 288 €+3 431 €-143 €
11+3 288 €+3 618 €-330 €
12+3 288 €+3 810 €-522 €
13+3 288 €+4 006 €-718 €
14+3 288 €+4 207 €-919 €
15+3 288 €+4 414 €-1 126 €
16+3 288 €+4 626 €-1 338 €
17+3 288 €+4 844 €-1 556 €
18+3 288 €+5 067 €-1 779 €
19+3 288 €+5 296 €-2 008 €
20+3 288 €+5 532 €-2 244 €
21+3 288 €+5 773 €-2 485 €
22+3 288 €+6 021 €-2 733 €
23+3 288 €+6 275 €-2 987 €
24+3 288 €+6 536 €-3 248 €
25+3 288 €+6 803 €-3 515 €
Total+82 200 €+89 669 €+-7 469 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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