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Appartement 3 pièces 73 m²

VilleChâteauroux (36)
Surface73m²
Coût Total94 686€
Loyer Annuel7 420€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 950 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 136,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 3 pièces principales

Appartement lumineux, habitable de suite, disposant d'un séjour s'ouvrant sur son balcon, une cuisine aménagée et équipée (chaudière changée en 2025), dégagement, deux chambres dont une avec balcon, salle de bains et wc. Également une cave et une place de stationnement privatif dans un parking sécurisé. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 159-4308 Date de réalisation du diagnostic : 04/09/2023 Prix hors honoraires : 75 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 1500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 125 € et 1 523 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.826360, 1.680038
Total : 94 686€
Prix d'acquisition : 82 950€
Travaux : 5 100€
Valeur du bien : 88 050€
Frais de notaire : 6 636€
Coût estimé : 6 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7420€/an
Fourchette totale : 481€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 5771€ - 9540€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 210,53 €/m²
Basé sur :343 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :88 369 €
Prix d'achat :82 950 €
Décote à l'achat :-5 419€ (-6.1%)
Marge achat-revente :-6 317€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 686€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 496,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 001,24€
Coût de l'assurance :8 285,03€
Taxe foncière : 742,03€/an
Soit par mois : 61,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 618,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chaudière changée en 2025.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement cosmétique nécessaire.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, cuisine en bon état.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien équipée.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 100 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 800€
    Remplacement lavabo et robinetterie: 1 ensemble à 700€ = 700€, Carrelage partiel 6 m²: 50€/m² × 6 = 300€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire, cuisine en bon état: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 420 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 686 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 852 €
Revenus locatifs : +7 420 €
Charges déductibles : -10 852 €
Résultat foncier Année 1 : -3 432 €(Déficit de 3 432 €)
Imputable sur revenu global : 3 432 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 752 €/an
Revenus locatifs : +7 420 €
Charges déductibles : -5 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 668 €/an
Prix d'achat du bien : 82 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 918 €(65% de 82 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 961 €/an
Calcul : 53 918 € × 3,636% = 1 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 420 €10 855 €3 181 €-3 435 €3 435 €--
27 569 €5 670 €3 097 €1 898 €---
37 720 €5 583 €3 010 €2 137 €---
47 874 €5 493 €2 919 €2 382 €---
58 032 €5 399 €2 826 €2 633 €---
68 193 €5 302 €2 729 €2 890 €---
78 356 €5 202 €2 629 €3 154 €---
88 524 €5 099 €2 525 €3 425 €---
98 694 €4 992 €2 418 €3 703 €---
108 868 €4 881 €2 307 €3 987 €---
119 045 €4 766 €2 193 €4 279 €---
129 226 €4 647 €2 074 €4 579 €---
139 411 €4 525 €1 951 €4 886 €---
149 599 €4 398 €1 824 €5 201 €---
159 791 €4 266 €1 693 €5 525 €---
169 987 €4 130 €1 557 €5 856 €---
1710 186 €3 990 €1 416 €6 197 €---
1810 390 €3 844 €1 271 €6 546 €---
1910 598 €3 694 €1 121 €6 904 €---
2010 810 €3 538 €965 €7 272 €---
2111 026 €3 377 €804 €7 649 €---
2211 247 €3 211 €637 €8 036 €---
2311 472 €3 038 €465 €8 433 €---
2411 701 €2 860 €287 €8 841 €---
2511 935 €2 676 €102 €9 259 €---
TOTAL237 675 €115 437 €46 001 €122 238 €3 435 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 030 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 558 €-1 030 €+2 588 €
2+1 558 €+569 €+989 €
3+1 558 €+641 €+917 €
4+1 558 €+715 €+843 €
5+1 558 €+790 €+768 €
6+1 558 €+867 €+691 €
7+1 558 €+946 €+612 €
8+1 558 €+1 027 €+531 €
9+1 558 €+1 111 €+447 €
10+1 558 €+1 196 €+362 €
11+1 558 €+1 284 €+274 €
12+1 558 €+1 374 €+184 €
13+1 558 €+1 466 €+92 €
14+1 558 €+1 560 €-2 €
15+1 558 €+1 657 €-99 €
16+1 558 €+1 757 €-199 €
17+1 558 €+1 859 €-301 €
18+1 558 €+1 964 €-406 €
19+1 558 €+2 071 €-513 €
20+1 558 €+2 181 €-623 €
21+1 558 €+2 295 €-737 €
22+1 558 €+2 411 €-853 €
23+1 558 €+2 530 €-972 €
24+1 558 €+2 652 €-1 094 €
25+1 558 €+2 778 €-1 220 €
Total+38 950 €+36 671 €+2 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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