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Détails du bien

Bien expiré
VilleMoulins (03)
Surface110
Coût Total209 910
Loyer Annuel11 428
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-226
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 250 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 238,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Gaz, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Situé au troisième étage d'un immeuble équipé d'un ascenseur, cet appartement de 110m² offre une disposition généreuse autour d'un séjour-salle à manger avec cheminée à inserts ouvrant sur une entrée accueillante. La cuisine séparée et les trois chambres, dont une spacieuse de 19m², permettent d'aménager un véritable foyer, tandis qu'une salle de bains, un WC et un petit dégagement complètent le confort quotidien. Un sous-sol privé vient ajouter un espace de rangement supplémentaire, idéal pour stocker vos biens en toute sérénité. Le bien se trouve dans un quartier résidentiel calme, très apprécié des familles. À moins de dix minutes à pied, plusieurs établissements scolaires couvrent toute la scolarité: une école maternelle, une école élémentaire, un collège ainsi que deux crèches, offrant ainsi une proximité précieuse pour les enfants de tous âges. Cette localisation facilite les déplacements quotidiens et participe à un cadre de vie serein et sécurisé. Bien que le logement nécessite quelques rafraîchissements, il représente une opportunité rare de créer un intérieur à votre image dans un secteur recherché de Moulins. La combinaison d'un espace de vie confortable, d'une configuration fonctionnelle et d'un environnement familial fait de cet appartement un projet idéal pour qui souhaite s'installer ou investir dans un secteur où la qualité de vie prime. - https://www.century21pierreimmobilier.com/mentions_legales/

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Coordonnées : 46.569446, 3.342025
Total : 209 910
Prix d'acquisition : 136 250
Travaux : 62 760
Valeur du bien : 199 010
Frais de notaire : 10 900
Coût estimé : 10 900
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11428€/an
Fourchette totale : 760€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 9123€ - 14315€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 910
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 083,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 300,41
Coût de l'assurance :17 842,35
Taxe foncière : 1 142,82€/an
Soit par mois : 95,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 952,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 178,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 760(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 260
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€, Main d'œuvre: 660€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:7 200
    Revêtement sol: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 2250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 428 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 910 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 371
Revenus locatifs : +11 428
Charges déductibles : -71 371
Résultat foncier Année 1 : -59 943(Déficit de 59 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 543
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 611 €/an
Revenus locatifs : +11 428
Charges déductibles : -8 611
Résultat foncier Années 2+ : 2 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38542.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 563(65% de 136 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 220 €/an
Calcul : 88 563 € × 3,636% = 3 220
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 42871 3776 761-59 94921 400 €38 549 €38 549 €
211 6578 4356 5783 222--35 327 €
311 8908 2466 3893 644--31 683 €
412 1288 0506 1944 077--27 605 €
512 3707 8495 9924 522--23 084 €
612 6187 6405 7844 977--18 106 €
712 8707 4255 5695 445--12 662 €
813 1277 2035 3465 925--6 737 €
913 3906 9735 1166 417--320 €
1013 6586 7364 8796 922---
1113 9316 4904 6347 440---
1214 2106 2374 3817 972---
1314 4945 9764 1198 518---
1414 7845 7053 8499 078---
1515 0795 4263 5699 653---
1615 3815 1373 28110 244---
1715 6894 8392 98310 849---
1816 0024 5312 67511 471---
1916 3224 2132 35712 109---
2016 6493 8852 02812 764---
2116 9823 5451 68913 437---
2217 3213 1941 33814 127---
2317 6682 83297514 836---
2418 0212 45860115 564---
2518 3822 07121416 311---
TOTAL366 050206 47397 300159 57621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 576
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 400-6 420+8 820
2+2 4000+2 400
3+2 4000+2 400
4+2 4000+2 400
5+2 4000+2 400
6+2 4000+2 400
7+2 4000+2 400
8+2 4000+2 400
9+2 4000+2 400
10+2 400+1 981+419
11+2 400+2 232+168
12+2 400+2 392+8
13+2 400+2 555-155
14+2 400+2 724-324
15+2 400+2 896-496
16+2 400+3 073-673
17+2 400+3 255-855
18+2 400+3 441-1 041
19+2 400+3 633-1 233
20+2 400+3 829-1 429
21+2 400+4 031-1 631
22+2 400+4 238-1 838
23+2 400+4 451-2 051
24+2 400+4 669-2 269
25+2 400+4 893-2 493
Total+60 000+47 873+12 127
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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