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Maison de ville 5 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleMauriac (15)
Surface90m²
Coût Total139 300€
Loyer Annuel8 388€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 90 m² - maison à rénover au centre viile

Maison de 90 m² à rénover avec jardin dans le centre ville, a proximité des commerces.

Le rez de jardin comprend une cuisine - une pièce de vie - une chambre - une salle d'eau un wc.

le premier étage une chambre avec dressing - une chambre - un bureau - salle d'eau - grenier. La propriété possède un garage pouvant accueillir 2 voitures - deux caves. elle possède un terrain de 299 m² - la maison est raccordé au tout à l'égout - chauffage centrale - doubles vitrages. Implanté à 45 km d'Aurillac - à 20 min de Salers - 45 min de A89 - à 1 heures des stations de skis. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 12,50% TTC du prix hors honoraires. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Nathalie HEMON Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°505 128 892 Greffe de AURILLAC) [Coordonnées masquées] (réf. 585674 ) Référence annonce : 830037495467 Date de réalisation du diagnostic : 16/05/2024 Prix hors honoraires : 40 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 000 € et 4 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.194750, 2.340517
Total : 139 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 90 700€
Valeur du bien : 135 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8388€/an
Fourchette totale : 509€ - 961€/mois
Fourchette annuelle : 6103€ - 11528€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 721,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 570,28€
Coût de l'assurance :12 537,00€
Taxe foncière : 838,82€/an
Soit par mois : 69,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle d'eau (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle d'eau complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 700 €(1 008 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:11 000€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation complète cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation complète salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle d'eau complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Pose de parquet flottant:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture murs et plafonds chambre:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation complète salon:2 400€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:40 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauriac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 388 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 523 €
Revenus locatifs : +8 388 €
Charges déductibles : -96 523 €
Résultat foncier Année 1 : -88 134 €(Déficit de 88 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 734 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 823 €/an
Revenus locatifs : +8 388 €
Charges déductibles : -5 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66734.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 388 €96 527 €4 487 €-88 139 €21 400 €66 739 €66 739 €
28 556 €5 706 €4 365 €2 850 €--63 888 €
38 727 €5 580 €4 240 €3 147 €--60 742 €
48 902 €5 451 €4 110 €3 451 €--57 291 €
59 080 €5 317 €3 977 €3 763 €--53 528 €
69 261 €5 179 €3 838 €4 083 €--49 445 €
79 446 €5 036 €3 695 €4 411 €--45 034 €
89 635 €4 888 €3 548 €4 747 €--40 287 €
99 828 €4 736 €3 395 €5 092 €--35 195 €
1010 025 €4 578 €3 238 €5 446 €--29 748 €
1110 225 €4 415 €3 075 €5 810 €--23 939 €
1210 430 €4 247 €2 907 €6 182 €---
1310 638 €4 074 €2 733 €6 565 €---
1410 851 €3 894 €2 554 €6 957 €---
1511 068 €3 709 €2 369 €7 359 €---
1611 289 €3 518 €2 177 €7 772 €---
1711 515 €3 320 €1 979 €8 195 €---
1811 745 €3 115 €1 775 €8 630 €---
1911 980 €2 904 €1 564 €9 076 €---
2012 220 €2 686 €1 346 €9 534 €---
2112 464 €2 461 €1 121 €10 004 €---
2212 714 €2 228 €888 €10 486 €---
2312 968 €1 988 €647 €10 980 €---
2413 227 €1 739 €399 €11 488 €---
2513 492 €1 482 €142 €12 009 €---
TOTAL268 676 €188 778 €64 570 €79 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 762 €-6 420 €+8 182 €
2+1 762 €0 €+1 762 €
3+1 762 €0 €+1 762 €
4+1 762 €0 €+1 762 €
5+1 762 €0 €+1 762 €
6+1 762 €0 €+1 762 €
7+1 762 €0 €+1 762 €
8+1 762 €0 €+1 762 €
9+1 762 €0 €+1 762 €
10+1 762 €0 €+1 762 €
11+1 762 €0 €+1 762 €
12+1 762 €+1 855 €-93 €
13+1 762 €+1 969 €-207 €
14+1 762 €+2 087 €-325 €
15+1 762 €+2 208 €-446 €
16+1 762 €+2 332 €-570 €
17+1 762 €+2 459 €-697 €
18+1 762 €+2 589 €-827 €
19+1 762 €+2 723 €-961 €
20+1 762 €+2 860 €-1 098 €
21+1 762 €+3 001 €-1 239 €
22+1 762 €+3 146 €-1 384 €
23+1 762 €+3 294 €-1 532 €
24+1 762 €+3 446 €-1 684 €
25+1 762 €+3 603 €-1 841 €
Total+44 050 €+31 151 €+12 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 149 jours
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