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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface117m²
Coût Total105 860€
Loyer Annuel11 202€
Rentabilité10.58%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 72 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 615,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Est, Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 117 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 2 Salles d'eau, 1 Toilette, Salle de séjour : 26.75 m², Interphone, Digicode, Orientation Est, Etat : bon, Vis à vis

Idéalement situé en plein cœur du centre-ville, cet appartement de 117 m² en rez-de-chaussée exposé sud-est, offre de beaux volumes et une luminosité remarquable.

Il se compose d’un vaste salon, de deux chambres confortables, ainsi que d’un grand bureau pouvant également être aménagé selon vos besoins (télétravail, chambre d’appoint, dressing, espace détente…).

Vous bénéficierez également de deux salles de douches récentes, apportant confort et praticité au quotidien.

La cuisine entièrement équipée est fonctionnelle et prête à l’usage.

Prestations :

Fenêtres en double vitrage

Volets électriques dans la plupart des pièces

Belle luminosité naturelle

Deux caves offrant un espace de stockage appréciable

Stationnement aisé au sein de la résidence

L’appartement est habitable immédiatement, tout en laissant la possibilité d’y apporter votre touche personnelle : des travaux de rafraîchissement et quelques finitions sont à prévoir dans certaines pièces, offrant ainsi un réel potentiel de valorisation.

Sa situation centrale permet un accès rapide à toutes les commodités à pied (commerces, transports, écoles).

Un bien aux multiples possibilités, idéal pour résidence principale, investissement locatif ou activité professionnelle.

Photos non contractuelles.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.110830, 0.722630
Total : 105 860€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 28 100€
Valeur du bien : 100 100€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11202€/an
Fourchette totale : 777€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 9326€ - 13454€/an
Rentabilité brute :10.58%
Fourchette de rentabilité :8.81% - 12.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :524,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 555,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 429,90€
Coût de l'assurance :9 262,75€
Taxe foncière : 1 120,16€/an
Soit par mois : 93,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage existantes
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec pose de parquet flottant
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement conseillé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 202 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 144 €
Revenus locatifs : +11 202 €
Charges déductibles : -33 144 €
Résultat foncier Année 1 : -21 943 €(Déficit de 21 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 044 €/an
Revenus locatifs : +11 202 €
Charges déductibles : -5 044 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 542.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 202 €33 148 €3 557 €-21 946 €21 400 €546 €546 €
211 426 €4 953 €3 462 €6 473 €---
311 654 €4 855 €3 365 €6 799 €---
411 887 €4 754 €3 264 €7 133 €---
512 125 €4 650 €3 159 €7 475 €---
612 368 €4 542 €3 051 €7 826 €---
712 615 €4 430 €2 939 €8 185 €---
812 867 €4 314 €2 823 €8 553 €---
913 124 €4 194 €2 703 €8 930 €---
1013 387 €4 070 €2 580 €9 317 €---
1113 655 €3 942 €2 451 €9 713 €---
1213 928 €3 809 €2 319 €10 118 €---
1314 206 €3 672 €2 181 €10 534 €---
1414 491 €3 530 €2 040 €10 960 €---
1514 780 €3 383 €1 893 €11 397 €---
1615 076 €3 231 €1 741 €11 844 €---
1715 377 €3 074 €1 584 €12 303 €---
1815 685 €2 912 €1 421 €12 773 €---
1915 999 €2 744 €1 253 €13 255 €---
2016 319 €2 569 €1 079 €13 749 €---
2116 645 €2 389 €899 €14 256 €---
2216 978 €2 203 €713 €14 775 €---
2317 317 €2 011 €520 €15 307 €---
2417 664 €1 811 €321 €15 853 €---
2518 017 €1 605 €114 €16 412 €---
TOTAL358 792 €116 797 €51 430 €241 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 202 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 352 €-6 420 €+8 772 €
2+2 352 €+1 778 €+574 €
3+2 352 €+2 040 €+312 €
4+2 352 €+2 140 €+212 €
5+2 352 €+2 243 €+109 €
6+2 352 €+2 348 €+4 €
7+2 352 €+2 456 €-104 €
8+2 352 €+2 566 €-214 €
9+2 352 €+2 679 €-327 €
10+2 352 €+2 795 €-443 €
11+2 352 €+2 914 €-562 €
12+2 352 €+3 036 €-684 €
13+2 352 €+3 160 €-808 €
14+2 352 €+3 288 €-936 €
15+2 352 €+3 419 €-1 067 €
16+2 352 €+3 553 €-1 201 €
17+2 352 €+3 691 €-1 339 €
18+2 352 €+3 832 €-1 480 €
19+2 352 €+3 977 €-1 625 €
20+2 352 €+4 125 €-1 773 €
21+2 352 €+4 277 €-1 925 €
22+2 352 €+4 432 €-2 080 €
23+2 352 €+4 592 €-2 240 €
24+2 352 €+4 756 €-2 404 €
25+2 352 €+4 924 €-2 572 €
Total+58 800 €+72 598 €+-13 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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