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Détails du bien

Bien expiré
VilleVelles (36)
Surface161.99m²
Coût Total232 431€
Loyer Annuel14 251€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 900 €
Surface : 161.99 m²
Prix au m² : 968,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Fioul, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

VELLES, situé sur plus de 1650 m² de terrain découvrez cet ensemble de 2 maisons dont une plain-pied de type 2/3 et une à étage de type 4. Possibilité de réunir les deux logements pour n'en faire qu'un. Combles aménageables et garage. Résidence principale ou projet d'investissement, à vous de choisir ! - https://www.century21-adressimmo-chateauroux.com/mentions_legales/

Ville : Velles
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36330
Coordonnées : 46.688818, 1.648590
Total : 232 431€
Prix d'acquisition : 156 900€
Travaux : 62 979€
Valeur du bien : 219 879€
Frais de notaire : 12 552€
Coût estimé : 12 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161.99m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 9.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1188€/mois
Loyer annuel estimé : 14251€/an
Fourchette totale : 965€ - 1461€/mois
Fourchette annuelle : 11581€ - 17536€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 126,32 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :182 453 €
Prix d'achat :156 900 €
Décote à l'achat :-25 553€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-49 978€ (-27.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 431€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 921,82€
Coût de l'assurance :20 337,71€
Taxe foncière : 1 425,08€/an
Soit par mois : 118,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 337,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161.99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (161.99 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 979 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 479€
    Isolation combles: 161.99 m² × 40€/m² = 6479€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 479€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 188 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 251 €/an
Calcul : 1 188 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 431 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 979 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 020 €
Revenus locatifs : +14 251 €
Charges déductibles : -73 020 €
Résultat foncier Année 1 : -58 769 €(Déficit de 58 769 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 369 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 041 €/an
Revenus locatifs : +14 251 €
Charges déductibles : -10 041 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37368.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 985 €(65% de 156 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 709 €/an
Calcul : 101 985 € × 3,636% = 3 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 251 €73 027 €7 810 €-58 776 €21 400 €37 376 €37 376 €
214 536 €9 841 €7 602 €4 695 €--32 681 €
314 827 €9 626 €7 388 €5 200 €--27 481 €
415 123 €9 404 €7 166 €5 719 €--21 763 €
515 426 €9 175 €6 936 €6 251 €--15 512 €
615 734 €8 937 €6 699 €6 797 €--8 715 €
716 049 €8 692 €6 453 €7 357 €--1 358 €
816 370 €8 437 €6 199 €7 932 €---
916 697 €8 174 €5 936 €8 523 €---
1017 031 €7 902 €5 664 €9 129 €---
1117 372 €7 621 €5 382 €9 751 €---
1217 719 €7 330 €5 091 €10 389 €---
1318 073 €7 028 €4 790 €11 045 €---
1418 435 €6 717 €4 478 €11 718 €---
1518 804 €6 394 €4 156 €12 409 €---
1619 180 €6 061 €3 822 €13 119 €---
1719 563 €5 716 €3 477 €13 848 €---
1819 955 €5 359 €3 120 €14 596 €---
1920 354 €4 989 €2 751 €15 364 €---
2020 761 €4 607 €2 369 €16 153 €---
2121 176 €4 212 €1 973 €16 964 €---
2221 599 €3 803 €1 565 €17 796 €---
2322 031 €3 380 €1 141 €18 651 €---
2422 472 €2 942 €704 €19 530 €---
2522 922 €2 490 €251 €20 432 €---
TOTAL456 458 €231 866 €112 922 €224 593 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 593 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 993 €-6 420 €+9 413 €
2+2 993 €0 €+2 993 €
3+2 993 €0 €+2 993 €
4+2 993 €0 €+2 993 €
5+2 993 €0 €+2 993 €
6+2 993 €0 €+2 993 €
7+2 993 €0 €+2 993 €
8+2 993 €+1 972 €+1 021 €
9+2 993 €+2 557 €+436 €
10+2 993 €+2 739 €+254 €
11+2 993 €+2 925 €+68 €
12+2 993 €+3 117 €-124 €
13+2 993 €+3 314 €-321 €
14+2 993 €+3 515 €-522 €
15+2 993 €+3 723 €-730 €
16+2 993 €+3 936 €-943 €
17+2 993 €+4 154 €-1 161 €
18+2 993 €+4 379 €-1 386 €
19+2 993 €+4 609 €-1 616 €
20+2 993 €+4 846 €-1 853 €
21+2 993 €+5 089 €-2 096 €
22+2 993 €+5 339 €-2 346 €
23+2 993 €+5 595 €-2 602 €
24+2 993 €+5 859 €-2 866 €
25+2 993 €+6 130 €-3 137 €
Total+74 825 €+67 378 €+7 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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