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Maison à vendre

VilleBurie (17)
Surface106m²
Coût Total176 088€
Loyer Annuel10 785€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 024,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 2 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Pas de cave

A moins de 10 min de Brizambourg, au coeur d'un secteur calme, cette maison à finir de réinventer vous propose une cuisine aménagée et équipée ouverte sur le séjour, deux chambres, une salle d'eau et WC séparés. Un grenier, un hangar et un jardin clos d'environ 900 m2 complètent ce bien.

Ville : Burie
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17770
Coordonnées : 45.779821, -0.424896
Total : 176 088€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 167 400€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10785€/an
Fourchette totale : 717€ - 1127€/mois
Fourchette annuelle : 8600€ - 13526€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 597,23 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 306 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :-60 706€ (-35.9%)
Marge achat-revente :-6 782€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :70,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 947,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 958,95€
Coût de l'assurance :21 130,56€
Taxe foncière : 1 078,51€/an
Soit par mois : 89,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 100€/m² = 10600€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 125€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 785 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 088 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 722 €
Revenus locatifs : +10 785 €
Charges déductibles : -66 722 €
Résultat foncier Année 1 : -55 937 €(Déficit de 55 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 537 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 922 €/an
Revenus locatifs : +10 785 €
Charges déductibles : -7 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34536.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 785 €66 728 €6 004 €-55 943 €21 400 €34 543 €34 543 €
211 001 €7 769 €5 846 €3 231 €--31 311 €
311 221 €7 606 €5 682 €3 615 €--27 696 €
411 445 €7 436 €5 512 €4 009 €--23 687 €
511 674 €7 260 €5 337 €4 414 €--19 273 €
611 908 €7 079 €5 155 €4 829 €--14 443 €
712 146 €6 890 €4 967 €5 255 €--9 188 €
812 389 €6 696 €4 772 €5 693 €--3 495 €
912 636 €6 494 €4 570 €6 142 €---
1012 889 €6 286 €4 362 €6 604 €---
1113 147 €6 070 €4 146 €7 077 €---
1213 410 €5 846 €3 922 €7 564 €---
1313 678 €5 615 €3 691 €8 063 €---
1413 952 €5 375 €3 452 €8 576 €---
1514 231 €5 128 €3 204 €9 103 €---
1614 515 €4 871 €2 947 €9 644 €---
1714 806 €4 606 €2 682 €10 200 €---
1815 102 €4 331 €2 407 €10 771 €---
1915 404 €4 046 €2 123 €11 357 €---
2015 712 €3 752 €1 828 €11 960 €---
2116 026 €3 447 €1 524 €12 579 €---
2216 347 €3 132 €1 208 €13 215 €---
2316 674 €2 805 €882 €13 868 €---
2417 007 €2 467 €544 €14 540 €---
2517 347 €2 118 €194 €15 229 €---
TOTAL345 451 €193 852 €86 959 €151 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 265 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 265 €-6 420 €+8 685 €
2+2 265 €0 €+2 265 €
3+2 265 €0 €+2 265 €
4+2 265 €0 €+2 265 €
5+2 265 €0 €+2 265 €
6+2 265 €0 €+2 265 €
7+2 265 €0 €+2 265 €
8+2 265 €0 €+2 265 €
9+2 265 €+794 €+1 471 €
10+2 265 €+1 981 €+284 €
11+2 265 €+2 123 €+142 €
12+2 265 €+2 269 €-4 €
13+2 265 €+2 419 €-154 €
14+2 265 €+2 573 €-308 €
15+2 265 €+2 731 €-466 €
16+2 265 €+2 893 €-628 €
17+2 265 €+3 060 €-795 €
18+2 265 €+3 231 €-966 €
19+2 265 €+3 407 €-1 142 €
20+2 265 €+3 588 €-1 323 €
21+2 265 €+3 774 €-1 509 €
22+2 265 €+3 964 €-1 699 €
23+2 265 €+4 160 €-1 895 €
24+2 265 €+4 362 €-2 097 €
25+2 265 €+4 569 €-2 304 €
Total+56 625 €+45 480 €+11 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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