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Appartement lumineux 4 pièces 81m2

VilleSaint-Saulve (59)
Surface81m²
Coût Total151 360€
Loyer Annuel10 917€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 94 500 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Cet appartement spacieux et sans vis-à-vis comprend une cuisine moderne aménagée, une salle à manger et salon lumineux, 3 grandes chambres (sinon 2 chambres + 1 bureau) avec dressings, une entrée dotée d'une armoire vestiaire, une salle de bain carrelée ainsi qu'une agréable loggia. A proximité, parkings gratuits, commerces, écoles, salles de sport, piscines, transports...

Ville : Saint-Saulve
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59880
Coordonnées : 50.366150, 3.560840
Total : 151 360€
Prix d'acquisition : 94 500€
Travaux : 49 300€
Valeur du bien : 143 800€
Frais de notaire : 7 560€
Coût estimé : 7 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.23€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10917€/an
Fourchette totale : 714€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8574€ - 13900€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 111,97 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 070 €
Prix d'achat :94 500 €
Décote à l'achat :-76 570€ (-44.8%)
Marge achat-revente :19 710€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 535,14€
Coût de l'assurance :13 244,00€
Taxe foncière : 1 091,66€/an
Soit par mois : 90,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 300 €(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€ = 6 400€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Saulve (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 917 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 002 €
Revenus locatifs : +10 917 €
Charges déductibles : -56 002 €
Résultat foncier Année 1 : -45 086 €(Déficit de 45 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 702 €/an
Revenus locatifs : +10 917 €
Charges déductibles : -6 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23685.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425 €(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 917 €56 007 €5 086 €-45 091 €21 400 €23 691 €23 691 €
211 135 €6 572 €4 951 €4 563 €--19 128 €
311 358 €6 432 €4 811 €4 925 €--14 202 €
411 585 €6 288 €4 666 €5 297 €--8 906 €
511 816 €6 138 €4 517 €5 678 €--3 227 €
612 053 €5 984 €4 362 €6 069 €---
712 294 €5 824 €4 202 €6 470 €---
812 540 €5 658 €4 037 €6 882 €---
912 791 €5 487 €3 865 €7 304 €---
1013 046 €5 310 €3 688 €7 737 €---
1113 307 €5 126 €3 505 €8 181 €---
1213 573 €4 937 €3 315 €8 637 €---
1313 845 €4 741 €3 119 €9 104 €---
1414 122 €4 538 €2 916 €9 584 €---
1514 404 €4 328 €2 706 €10 077 €---
1614 692 €4 110 €2 489 €10 582 €---
1714 986 €3 886 €2 264 €11 100 €---
1815 286 €3 653 €2 032 €11 633 €---
1915 592 €3 413 €1 791 €12 179 €---
2015 903 €3 164 €1 543 €12 739 €---
2116 221 €2 907 €1 285 €13 315 €---
2216 546 €2 640 €1 019 €13 906 €---
2316 877 €2 365 €743 €14 512 €---
2417 214 €2 080 €458 €15 135 €---
2517 559 €1 785 €164 €15 774 €---
TOTAL349 661 €163 371 €73 535 €186 291 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 291 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 292 €-6 420 €+8 712 €
2+2 292 €0 €+2 292 €
3+2 292 €0 €+2 292 €
4+2 292 €0 €+2 292 €
5+2 292 €0 €+2 292 €
6+2 292 €+853 €+1 439 €
7+2 292 €+1 941 €+351 €
8+2 292 €+2 064 €+228 €
9+2 292 €+2 191 €+101 €
10+2 292 €+2 321 €-29 €
11+2 292 €+2 454 €-162 €
12+2 292 €+2 591 €-299 €
13+2 292 €+2 731 €-439 €
14+2 292 €+2 875 €-583 €
15+2 292 €+3 023 €-731 €
16+2 292 €+3 175 €-883 €
17+2 292 €+3 330 €-1 038 €
18+2 292 €+3 490 €-1 198 €
19+2 292 €+3 654 €-1 362 €
20+2 292 €+3 822 €-1 530 €
21+2 292 €+3 994 €-1 702 €
22+2 292 €+4 172 €-1 880 €
23+2 292 €+4 354 €-2 062 €
24+2 292 €+4 540 €-2 248 €
25+2 292 €+4 732 €-2 440 €
Total+57 300 €+55 887 €+1 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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