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Vente Idéal investisseur 1 Pièce(s)

VilleFont-Romeu-Odeillo-Via (66)
Surface25
Coût Total87 656
Loyer Annuel4 662
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-103
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 200 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 1 728 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 25 m², 1 pièce, 1 salle de bain, Terrasse, Ascenseur, 1 place de parking, Chauffage électrique

Adn Immo Conseil vous propose : Urgent !!! À vendre Font Romeu, en Investissement Locatif . Joli studio en excellant état et proposant une vue magnifique. L'appartement est situé dans le centre avec parking collectif au pieds de la résidence, ascenseur, local à skis, télécabines à cinq minutes. Actuellement loué selon un bail à loyer garanti de 1867 euros Ht par an minimum soit 4,32% de rentabilité . En 2024 le loyer total incluant le variable : 2614 euros Ht soit 6,05 % de rentabilité annuelle + un avantage en Nature de deux séjours par an, une basse saison hiver et une basse saison été (échangeables dans d'autres résidences selon vos envies et le guide d'échanges) Les charges courantes sont avancées par le propriétaire et remboursées par le locataire une fois par an. Le bail court jusqu'en 2026 et sera renouvelé. On aime : Sa situation centrale idéale Sa vue Le charme de la résidence Son prix L'investissement sans souci

Ville : Font-Romeu-Odeillo-Via
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66120
Coordonnées : 42.504310, 2.039250
Total : 87 656
Prix d'acquisition : 43 200
Travaux : 41 000
Valeur du bien : 84 200
Frais de notaire : 3 456
Coût estimé : 3 456
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25
Loyer prédit : 15.54€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 20.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 389€/mois
Loyer annuel estimé : 4662€/an
Fourchette totale : 295€ - 511€/mois
Fourchette annuelle : 3545€ - 6132€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 974,46 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 361
Prix d'achat :43 200
Décote à l'achat :-31 161 (-41.9%)
Marge achat-revente :-13 295€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 656
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 452,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 770,57
Coût de l'assurance :7 450,76
Taxe foncière : 466,21€/an
Soit par mois : 38,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 388,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000(1 640 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:25 000
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 12000€
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Font-Romeu-Odeillo-Via (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 662 €/an
Calcul : 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 656 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 593
Revenus locatifs : +4 662
Charges déductibles : -44 593
Résultat foncier Année 1 : -39 931(Déficit de 39 931 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 29 231
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 593 €/an
Revenus locatifs : +4 662
Charges déductibles : -3 593
Résultat foncier Années 2+ : 1 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29231.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 080(65% de 43 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 021 €/an
Calcul : 28 080 € × 3,636% = 1 021
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 66244 5962 832-39 93410 700 €29 234 €29 234 €
24 7553 5202 7551 236--27 999 €
34 8503 4412 6761 410--26 589 €
44 9473 3592 5951 588--25 000 €
55 0463 2752 5101 772--23 229 €
65 1473 1872 4231 960--21 269 €
75 2503 0972 3332 153--19 116 €
85 3553 0042 2402 351--16 765 €
95 4622 9082 1442 554--14 210 €
105 5722 8092 0442 763--11 448 €
115 6832 7061 9422 977--8 471 €
125 7972 6001 8363 197---
135 9132 4901 7263 422---
146 0312 3771 6133 654---
156 1522 2601 4963 891---
166 2752 1391 3754 135---
176 4002 0141 2504 386---
186 5281 8851 1214 643---
196 6591 7529884 906---
206 7921 6148505 177---
216 9281 4727085 455---
227 0661 3255615 741---
237 2071 1734096 034---
247 3521 0162526 335---
257 499854906 645---
TOTAL149 328100 87740 77148 45110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 451
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+979-3 210+4 189
2+9790+979
3+9790+979
4+9790+979
5+9790+979
6+9790+979
7+9790+979
8+9790+979
9+9790+979
10+9790+979
11+9790+979
12+979+959+20
13+979+1 027-48
14+979+1 096-117
15+979+1 167-188
16+979+1 241-262
17+979+1 316-337
18+979+1 393-414
19+979+1 472-493
20+979+1 553-574
21+979+1 637-658
22+979+1 722-743
23+979+1 810-831
24+979+1 901-922
25+979+1 993-1 014
Total+24 475+17 077+7 398
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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