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Vente Idéal investisseur 1 Pièce(s)

Bien expiré
VilleFont-Romeu-Odeillo-Via (66)
Surface25m²
Coût Total87 656€
Loyer Annuel4 662€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 200 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 1 728 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 25 m², 1 pièce, 1 salle de bain, Terrasse, Ascenseur, 1 place de parking, Chauffage électrique

Adn Immo Conseil vous propose : Urgent !!! À vendre Font Romeu, en Investissement Locatif . Joli studio en excellant état et proposant une vue magnifique. L'appartement est situé dans le centre avec parking collectif au pieds de la résidence, ascenseur, local à skis, télécabines à cinq minutes. Actuellement loué selon un bail à loyer garanti de 1867 euros Ht par an minimum soit 4,32% de rentabilité . En 2024 le loyer total incluant le variable : 2614 euros Ht soit 6,05 % de rentabilité annuelle + un avantage en Nature de deux séjours par an, une basse saison hiver et une basse saison été (échangeables dans d'autres résidences selon vos envies et le guide d'échanges) Les charges courantes sont avancées par le propriétaire et remboursées par le locataire une fois par an. Le bail court jusqu'en 2026 et sera renouvelé. On aime : Sa situation centrale idéale Sa vue Le charme de la résidence Son prix L'investissement sans souci

Ville : Font-Romeu-Odeillo-Via
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66120
Coordonnées : 42.504310, 2.039250
Total : 87 656€
Prix d'acquisition : 43 200€
Travaux : 41 000€
Valeur du bien : 84 200€
Frais de notaire : 3 456€
Coût estimé : 3 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25m²
Loyer prédit : 15.54€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 20.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 389€/mois
Loyer annuel estimé : 4662€/an
Fourchette totale : 295€ - 511€/mois
Fourchette annuelle : 3545€ - 6132€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 974,46 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 361 €
Prix d'achat :43 200 €
Décote à l'achat :-31 161€ (-41.9%)
Marge achat-revente :-13 295€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 656€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 452,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 770,57€
Coût de l'assurance :7 450,76€
Taxe foncière : 466,21€/an
Soit par mois : 38,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 388,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000 €(1 640 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:25 000€
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 12000€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Font-Romeu-Odeillo-Via (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 662 €/an
Calcul : 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 656 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 593 €
Revenus locatifs : +4 662 €
Charges déductibles : -44 593 €
Résultat foncier Année 1 : -39 931 €(Déficit de 39 931 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 29 231 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 593 €/an
Revenus locatifs : +4 662 €
Charges déductibles : -3 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29231.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 080 €(65% de 43 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 021 €/an
Calcul : 28 080 € × 3,636% = 1 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 662 €44 596 €2 832 €-39 934 €10 700 €29 234 €29 234 €
24 755 €3 520 €2 755 €1 236 €--27 999 €
34 850 €3 441 €2 676 €1 410 €--26 589 €
44 947 €3 359 €2 595 €1 588 €--25 000 €
55 046 €3 275 €2 510 €1 772 €--23 229 €
65 147 €3 187 €2 423 €1 960 €--21 269 €
75 250 €3 097 €2 333 €2 153 €--19 116 €
85 355 €3 004 €2 240 €2 351 €--16 765 €
95 462 €2 908 €2 144 €2 554 €--14 210 €
105 572 €2 809 €2 044 €2 763 €--11 448 €
115 683 €2 706 €1 942 €2 977 €--8 471 €
125 797 €2 600 €1 836 €3 197 €---
135 913 €2 490 €1 726 €3 422 €---
146 031 €2 377 €1 613 €3 654 €---
156 152 €2 260 €1 496 €3 891 €---
166 275 €2 139 €1 375 €4 135 €---
176 400 €2 014 €1 250 €4 386 €---
186 528 €1 885 €1 121 €4 643 €---
196 659 €1 752 €988 €4 906 €---
206 792 €1 614 €850 €5 177 €---
216 928 €1 472 €708 €5 455 €---
227 066 €1 325 €561 €5 741 €---
237 207 €1 173 €409 €6 034 €---
247 352 €1 016 €252 €6 335 €---
257 499 €854 €90 €6 645 €---
TOTAL149 328 €100 877 €40 771 €48 451 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+979 €-3 210 €+4 189 €
2+979 €0 €+979 €
3+979 €0 €+979 €
4+979 €0 €+979 €
5+979 €0 €+979 €
6+979 €0 €+979 €
7+979 €0 €+979 €
8+979 €0 €+979 €
9+979 €0 €+979 €
10+979 €0 €+979 €
11+979 €0 €+979 €
12+979 €+959 €+20 €
13+979 €+1 027 €-48 €
14+979 €+1 096 €-117 €
15+979 €+1 167 €-188 €
16+979 €+1 241 €-262 €
17+979 €+1 316 €-337 €
18+979 €+1 393 €-414 €
19+979 €+1 472 €-493 €
20+979 €+1 553 €-574 €
21+979 €+1 637 €-658 €
22+979 €+1 722 €-743 €
23+979 €+1 810 €-831 €
24+979 €+1 901 €-922 €
25+979 €+1 993 €-1 014 €
Total+24 475 €+17 077 €+7 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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