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Maison à vendre

VilleAyen (19)
Surface121m²
Coût Total119 256€
Loyer Annuel10 189€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 700 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 857,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Située à 25 minutes de Brive, cette maison se compose en rez de chaussée d'une cuisine ouverte sur le salon et d'une salle de bain. A l'étage, une salle d'eau, 3 chambres et un grenier aménageable. Un garage complète l'ensemble. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Ayen
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19310
Coordonnées : 45.256133, 1.325073
Total : 119 256€
Prix d'acquisition : 103 700€
Travaux : 7 260€
Valeur du bien : 110 960€
Frais de notaire : 8 296€
Coût estimé : 8 296€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10189€/an
Fourchette totale : 665€ - 1084€/mois
Fourchette annuelle : 7979€ - 13012€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 014,49 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 753 €
Prix d'achat :103 700 €
Décote à l'achat :-19 053€ (-15.5%)
Marge achat-revente :3 497€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 256€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 631,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 851,09€
Coût de l'assurance :10 434,90€
Taxe foncière : 1 018,95€/an
Soit par mois : 84,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 490 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 21 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 260 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 260€
    Isolation toiture: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 260€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 260€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 189 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 256 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 818 €
Revenus locatifs : +10 189 €
Charges déductibles : -12 818 €
Résultat foncier Année 1 : -2 628 €(Déficit de 2 628 €)
Imputable sur revenu global : 2 628 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 558 €/an
Revenus locatifs : +10 189 €
Charges déductibles : -5 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 632 €/an
Prix d'achat du bien : 103 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 405 €(65% de 103 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 451 €/an
Calcul : 67 405 € × 3,636% = 2 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 189 €12 822 €4 126 €-2 632 €2 632 €--
210 393 €5 454 €4 017 €4 939 €---
310 601 €5 342 €3 906 €5 259 €---
410 813 €5 226 €3 790 €5 587 €---
511 029 €5 106 €3 670 €5 923 €---
611 250 €4 982 €3 545 €6 268 €---
711 475 €4 853 €3 417 €6 622 €---
811 705 €4 720 €3 283 €6 985 €---
911 939 €4 582 €3 145 €7 357 €---
1012 177 €4 439 €3 002 €7 739 €---
1112 421 €4 291 €2 854 €8 130 €---
1212 669 €4 137 €2 701 €8 532 €---
1312 923 €3 979 €2 542 €8 944 €---
1413 181 €3 814 €2 378 €9 367 €---
1513 445 €3 644 €2 208 €9 801 €---
1613 714 €3 468 €2 031 €10 246 €---
1713 988 €3 285 €1 849 €10 703 €---
1814 268 €3 096 €1 660 €11 172 €---
1914 553 €2 900 €1 464 €11 653 €---
2014 844 €2 697 €1 261 €12 147 €---
2115 141 €2 488 €1 051 €12 653 €---
2215 444 €2 270 €834 €13 174 €---
2315 753 €2 045 €609 €13 708 €---
2416 068 €1 812 €375 €14 256 €---
2516 389 €1 570 €134 €14 819 €---
TOTAL326 372 €103 020 €59 851 €223 352 €2 632 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 790 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 140 €-790 €+2 930 €
2+2 140 €+1 482 €+658 €
3+2 140 €+1 578 €+562 €
4+2 140 €+1 676 €+464 €
5+2 140 €+1 777 €+363 €
6+2 140 €+1 881 €+259 €
7+2 140 €+1 987 €+153 €
8+2 140 €+2 095 €+45 €
9+2 140 €+2 207 €-67 €
10+2 140 €+2 322 €-182 €
11+2 140 €+2 439 €-299 €
12+2 140 €+2 560 €-420 €
13+2 140 €+2 683 €-543 €
14+2 140 €+2 810 €-670 €
15+2 140 €+2 940 €-800 €
16+2 140 €+3 074 €-934 €
17+2 140 €+3 211 €-1 071 €
18+2 140 €+3 352 €-1 212 €
19+2 140 €+3 496 €-1 356 €
20+2 140 €+3 644 €-1 504 €
21+2 140 €+3 796 €-1 656 €
22+2 140 €+3 952 €-1 812 €
23+2 140 €+4 112 €-1 972 €
24+2 140 €+4 277 €-2 137 €
25+2 140 €+4 446 €-2 306 €
Total+53 500 €+67 006 €+-13 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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