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Valravillon - Guerchy

VilleAillant-sur-tholon, Chassy, Ferté-loupière, Laduz, Merry-la-vallée, Ormes, Poilly-sur-tholon, Saint-aubin-château-neuf, Saint-martin-sur-ocre, Saint-maurice-le-vieil, Saint-maurice-thizouaille, Sommecaise, Villiers-sur-tholon (89)
Surface99m²
Coût Total150 570€
Loyer Annuel9 735€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 898,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 3 pièces, 2 chambres, 1679 m² de terrain, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking

EXCLUSIVITE ORDIM - Dans le hameau de Champloiseau, retrouvez cette maison ancienne pleine de potentiel. Elle offre 100m² hab. avec un séjour spacieux de 46m². Elle nécessite des travaux laissant libre cours à vos idées et envies d'aménagements. Garage indépendant. Jardin à l'arrière sans vis-à-vis. Une belle base pour créer quelque chose d'unique... OPPORTUNITE A SAISIR !

Ville : Aillant-sur-tholon, Chassy, Ferté-loupière, Laduz, Merry-la-vallée, Ormes, Poilly-sur-tholon, Saint-aubin-château-neuf, Saint-martin-sur-ocre, Saint-maurice-le-vieil, Saint-maurice-thizouaille, Sommecaise, Villiers-sur-tholon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.894002, 3.424052
Total : 150 570€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 54 450€
Valeur du bien : 143 450€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9735€/an
Fourchette totale : 648€ - 1015€/mois
Fourchette annuelle : 7777€ - 12185€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 384,62 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :137 077 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-48 077€ (-35.1%)
Marge achat-revente :-13 493€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 779,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 949,12€
Coût de l'assurance :11 292,75€
Taxe foncière : 973,47€/an
Soit par mois : 81,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 409 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 450 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 950€
    Isolation combles: 99 m² × 50€/m² = 4950€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 735 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 570 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 973 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 855 €
Revenus locatifs : +9 735 €
Charges déductibles : -60 855 €
Résultat foncier Année 1 : -51 120 €(Déficit de 51 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 405 €/an
Revenus locatifs : +9 735 €
Charges déductibles : -6 405 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29720.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 735 €60 860 €4 984 €-51 125 €21 400 €29 725 €29 725 €
29 929 €6 276 €4 851 €3 653 €--26 072 €
310 128 €6 139 €4 713 €3 989 €--22 082 €
410 331 €5 996 €4 571 €4 334 €--17 748 €
510 537 €5 849 €4 424 €4 688 €--13 059 €
610 748 €5 696 €4 271 €5 051 €--8 008 €
710 963 €5 539 €4 114 €5 424 €--2 584 €
811 182 €5 376 €3 951 €5 806 €---
911 406 €5 208 €3 783 €6 198 €---
1011 634 €5 034 €3 608 €6 600 €---
1111 867 €4 854 €3 428 €7 013 €---
1212 104 €4 667 €3 242 €7 436 €---
1312 346 €4 475 €3 050 €7 871 €---
1412 593 €4 276 €2 851 €8 317 €---
1512 845 €4 070 €2 645 €8 775 €---
1613 102 €3 857 €2 432 €9 244 €---
1713 364 €3 637 €2 212 €9 726 €---
1813 631 €3 410 €1 984 €10 221 €---
1913 904 €3 174 €1 749 €10 729 €---
2014 182 €2 931 €1 506 €11 251 €---
2114 465 €2 679 €1 254 €11 786 €---
2214 755 €2 419 €994 €12 335 €---
2315 050 €2 150 €725 €12 899 €---
2415 351 €1 872 €447 €13 478 €---
2515 658 €1 585 €159 €14 073 €---
TOTAL311 805 €162 029 €71 949 €149 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 044 €-6 420 €+8 464 €
2+2 044 €0 €+2 044 €
3+2 044 €0 €+2 044 €
4+2 044 €0 €+2 044 €
5+2 044 €0 €+2 044 €
6+2 044 €0 €+2 044 €
7+2 044 €0 €+2 044 €
8+2 044 €+967 €+1 077 €
9+2 044 €+1 859 €+185 €
10+2 044 €+1 980 €+64 €
11+2 044 €+2 104 €-60 €
12+2 044 €+2 231 €-187 €
13+2 044 €+2 361 €-317 €
14+2 044 €+2 495 €-451 €
15+2 044 €+2 632 €-588 €
16+2 044 €+2 773 €-729 €
17+2 044 €+2 918 €-874 €
18+2 044 €+3 066 €-1 022 €
19+2 044 €+3 219 €-1 175 €
20+2 044 €+3 375 €-1 331 €
21+2 044 €+3 536 €-1 492 €
22+2 044 €+3 701 €-1 657 €
23+2 044 €+3 870 €-1 826 €
24+2 044 €+4 044 €-2 000 €
25+2 044 €+4 222 €-2 178 €
Total+51 100 €+44 933 €+6 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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