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Vend appart T2 2eme et vesoul centre

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface47m²
Coût Total58 800€
Loyer Annuel4 802€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 063,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement tres bien situé dans environnement calme. Fonctionnel mais à rénover, cuisine et salle de bain. Idéal pour investisseur locatif ou primo accédant.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.629340, 6.165970
Total : 58 800€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 54 800€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 400€/mois
Loyer annuel estimé : 4802€/an
Fourchette totale : 315€ - 508€/mois
Fourchette annuelle : 3780€ - 6100€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,17 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 896 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-1 896€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-6 904€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :291,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :17,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 308,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 566,77€
Coût de l'assurance :5 145,00€
Taxe foncière : 480,19€/an
Soit par mois : 40,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 400,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 348,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et entretien du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 802 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 206 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 460 €
Revenus locatifs : +4 802 €
Charges déductibles : -7 460 €
Résultat foncier Année 1 : -2 658 €(Déficit de 2 658 €)
Imputable sur revenu global : 2 658 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 660 €/an
Revenus locatifs : +4 802 €
Charges déductibles : -2 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 142 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 802 €7 462 €1 976 €-2 660 €2 660 €--
24 898 €2 609 €1 923 €2 289 €---
34 996 €2 555 €1 869 €2 441 €---
45 096 €2 499 €1 813 €2 597 €---
55 198 €2 441 €1 755 €2 757 €---
65 302 €2 381 €1 695 €2 921 €---
75 408 €2 318 €1 632 €3 089 €---
85 516 €2 254 €1 568 €3 262 €---
95 626 €2 188 €1 502 €3 439 €---
105 739 €2 119 €1 433 €3 620 €---
115 853 €2 048 €1 362 €3 806 €---
125 971 €1 974 €1 288 €3 997 €---
136 090 €1 898 €1 212 €4 192 €---
146 212 €1 819 €1 133 €4 393 €---
156 336 €1 737 €1 051 €4 599 €---
166 463 €1 653 €967 €4 810 €---
176 592 €1 566 €880 €5 026 €---
186 724 €1 475 €789 €5 248 €---
196 858 €1 382 €696 €5 476 €---
206 995 €1 285 €599 €5 710 €---
217 135 €1 185 €499 €5 950 €---
227 278 €1 082 €396 €6 196 €---
237 424 €975 €289 €6 449 €---
247 572 €864 €178 €6 708 €---
257 724 €750 €64 €6 974 €---
TOTAL153 806 €50 516 €28 567 €103 289 €2 660 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 798 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 008 €-798 €+1 806 €
2+1 008 €+687 €+321 €
3+1 008 €+732 €+276 €
4+1 008 €+779 €+229 €
5+1 008 €+827 €+181 €
6+1 008 €+876 €+132 €
7+1 008 €+927 €+81 €
8+1 008 €+979 €+29 €
9+1 008 €+1 032 €-24 €
10+1 008 €+1 086 €-78 €
11+1 008 €+1 142 €-134 €
12+1 008 €+1 199 €-191 €
13+1 008 €+1 258 €-250 €
14+1 008 €+1 318 €-310 €
15+1 008 €+1 380 €-372 €
16+1 008 €+1 443 €-435 €
17+1 008 €+1 508 €-500 €
18+1 008 €+1 575 €-567 €
19+1 008 €+1 643 €-635 €
20+1 008 €+1 713 €-705 €
21+1 008 €+1 785 €-777 €
22+1 008 €+1 859 €-851 €
23+1 008 €+1 935 €-927 €
24+1 008 €+2 012 €-1 004 €
25+1 008 €+2 092 €-1 084 €
Total+25 200 €+30 987 €+-5 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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