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Appartement 3 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface74m²
Coût Total70 134€
Loyer Annuel6 824€
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 050 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé Bd Clémenceau à Tulle ce bel appartement T3 vous offrira une entrée avec placard desservant une belle pièce de vie avec balcon, une cuisine séparée, deux chambres, salle d'eau et wc. Le bien dispose également d'une cave et d'un garage.  Chauffage individuel au gaz de ville, fenêtres en double vitrage! Dans un environnement paisible et proche des écoles il n'attends plus que vous! les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques Bien en copropriété Pas de procèdure en cours

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.279797, 1.765554
Total : 70 134€
Prix d'acquisition : 61 050€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 65 250€
Frais de notaire : 4 884€
Coût estimé : 4 884€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6824€/an
Fourchette totale : 449€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5390€ - 8640€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 134€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :342,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :20,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 362,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 509,49€
Coût de l'assurance :6 136,72€
Taxe foncière : 682,44€/an
Soit par mois : 56,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 568,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 419,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 824 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 134 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 245 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 385 €
Revenus locatifs : +6 824 €
Charges déductibles : -7 385 €
Résultat foncier Année 1 : -560 €(Déficit de 560 €)
Imputable sur revenu global : 560 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 185 €/an
Revenus locatifs : +6 824 €
Charges déductibles : -3 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 640 €/an
Prix d'achat du bien : 61 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 683 €(65% de 61 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 443 €/an
Calcul : 39 683 € × 3,636% = 1 443 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 824 €7 387 €2 259 €-562 €562 €--
26 961 €3 126 €2 198 €3 835 €---
37 100 €3 063 €2 135 €4 037 €---
47 242 €2 997 €2 069 €4 245 €---
57 387 €2 930 €2 002 €4 457 €---
67 535 €2 860 €1 932 €4 674 €---
77 685 €2 788 €1 861 €4 897 €---
87 839 €2 714 €1 786 €5 125 €---
97 996 €2 637 €1 709 €5 358 €---
108 156 €2 558 €1 630 €5 598 €---
118 319 €2 476 €1 548 €5 843 €---
128 485 €2 392 €1 464 €6 094 €---
138 655 €2 304 €1 376 €6 351 €---
148 828 €2 214 €1 286 €6 614 €---
159 005 €2 120 €1 193 €6 884 €---
169 185 €2 024 €1 096 €7 161 €---
179 368 €1 924 €997 €7 444 €---
189 556 €1 822 €894 €7 734 €---
199 747 €1 715 €787 €8 032 €---
209 942 €1 606 €678 €8 336 €---
2110 141 €1 492 €564 €8 649 €---
2210 343 €1 375 €447 €8 969 €---
2310 550 €1 254 €326 €9 297 €---
2410 761 €1 129 €201 €9 633 €---
2510 977 €999 €72 €9 977 €---
TOTAL218 587 €59 907 €32 509 €158 680 €562 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 169 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 433 €-169 €+1 602 €
2+1 433 €+1 151 €+282 €
3+1 433 €+1 211 €+222 €
4+1 433 €+1 273 €+160 €
5+1 433 €+1 337 €+96 €
6+1 433 €+1 402 €+31 €
7+1 433 €+1 469 €-36 €
8+1 433 €+1 537 €-104 €
9+1 433 €+1 608 €-175 €
10+1 433 €+1 679 €-246 €
11+1 433 €+1 753 €-320 €
12+1 433 €+1 828 €-395 €
13+1 433 €+1 905 €-472 €
14+1 433 €+1 984 €-551 €
15+1 433 €+2 065 €-632 €
16+1 433 €+2 148 €-715 €
17+1 433 €+2 233 €-800 €
18+1 433 €+2 320 €-887 €
19+1 433 €+2 409 €-976 €
20+1 433 €+2 501 €-1 068 €
21+1 433 €+2 595 €-1 162 €
22+1 433 €+2 691 €-1 258 €
23+1 433 €+2 789 €-1 356 €
24+1 433 €+2 890 €-1 457 €
25+1 433 €+2 993 €-1 560 €
Total+35 825 €+47 604 €+-11 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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