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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleTullins (38)
Surface90
Coût Total172 000
Loyer Annuel10 133
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-138
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 277,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m² - Appartement 4 pièces 90 m²

APPARTEMENT T4 à Vendre - TULLINS - 38210

Idéalement placé, à proximité immédiate des écoles, transports et commerces, venez découvrir ce spacieux appartement de type T4 d'une superficie de 90 m², situé au 1er étage d'une petite copropriété. Belle pièce de vie de 40 m², trois chambres, salle de bains et Wc séparé. Appartement en bon état général.

Votre conseiller Cimm Immobilier TULLINS : Responsable d'agence - Lisa GALATIOTO Carte T CPI38012025000000013 RCP ALLIANZ - 1 crs Michelet - CS 30051 - 92076 Paris La Défense Cedex

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/02/2022

Consommation énergie primaire : 295 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 600 € et 2 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Tullins
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38210
Coordonnées : 45.313906, 5.461984
Total : 172 000
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 47 800
Valeur du bien : 162 800
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10133€/an
Fourchette totale : 660€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 7919€ - 12965€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 897,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 189,33
Coût de l'assurance :15 050,00
Taxe foncière : 1 013,25€/an
Soit par mois : 84,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique de 295 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tullins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 103
Revenus locatifs : +10 133
Charges déductibles : -55 103
Résultat foncier Année 1 : -44 971(Déficit de 44 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 571
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 303 €/an
Revenus locatifs : +10 133
Charges déductibles : -7 303
Résultat foncier Années 2+ : 2 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23570.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 13355 1095 694-44 97621 400 €23 576 €23 576 €
210 3357 1575 5423 178--20 398 €
310 5426 9995 3843 542--16 856 €
410 7536 8375 2213 916--12 940 €
510 9686 6685 0534 299--8 640 €
611 1876 4944 8794 693--3 948 €
711 4116 3154 6995 096---
811 6396 1284 5135 511---
911 8725 9364 3215 936---
1012 1095 7374 1226 372---
1112 3515 5323 9166 820---
1212 5985 3193 7047 280---
1312 8505 0993 4847 751---
1413 1074 8723 2568 236---
1513 3704 6373 0218 733---
1613 6374 3932 7789 244---
1713 9104 1422 5279 768---
1814 1883 8822 26710 306---
1914 4723 6131 99810 858---
2014 7613 3351 72011 426---
2115 0563 0481 43312 008---
2215 3572 7511 13612 607---
2315 6652 44482813 221---
2415 9782 12651113 852---
2516 2971 79718214 500---
TOTAL324 547170 37182 189154 17621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 176
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128-6 420+8 548
2+2 1280+2 128
3+2 1280+2 128
4+2 1280+2 128
5+2 1280+2 128
6+2 1280+2 128
7+2 128+345+1 783
8+2 128+1 653+475
9+2 128+1 781+347
10+2 128+1 912+216
11+2 128+2 046+82
12+2 128+2 184-56
13+2 128+2 325-197
14+2 128+2 471-343
15+2 128+2 620-492
16+2 128+2 773-645
17+2 128+2 930-802
18+2 128+3 092-964
19+2 128+3 258-1 130
20+2 128+3 428-1 300
21+2 128+3 603-1 475
22+2 128+3 782-1 654
23+2 128+3 966-1 838
24+2 128+4 156-2 028
25+2 128+4 350-2 222
Total+53 200+46 253+6 947
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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