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Appartement à vendre

VilleHavre (76)
Surface74m²
Coût Total173 200€
Loyer Annuel10 274€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 122 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 648,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Balcon

NOUVEAUTÉ – UNIVERSITÉ

Appartement de type F4 situé dans une belle résidence, au 2ème étage avec ascenseur et balcon. Il comprend une cuisine aménagée et équipée, ouverte sur le séjour, ainsi que 3 chambres. Place de parking privative. Proche des commodités et du futur tramway. Travaux de rafraîchissement à prévoir. Copropriété de 361 lots Charges courantes : 2495 euros/an Pas de procédure en cours Réf : 11218ST Cabinet LESTERLIN NEGO'STYL Prix : 122 000 euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1840 euros et 2540 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.452062, 0.151597
Total : 173 200€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 41 440€
Valeur du bien : 163 440€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 856€/mois
Loyer annuel estimé : 10274€/an
Fourchette totale : 645€ - 1136€/mois
Fourchette annuelle : 7746€ - 13628€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 294,5 €/m²
Basé sur :1962 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :169 793 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-47 793€ (-28.1%)
Marge achat-revente :-3 407€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 896,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 762,75€
Coût de l'assurance :12 990,00€
Taxe foncière : 1 027,42€/an
Soit par mois : 85,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 207,92€/mois
Soit par an : 2 495,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 856,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-333,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des installations et des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 440 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 274 €/an
Calcul : 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 495 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 210 €
Revenus locatifs : +10 274 €
Charges déductibles : -51 210 €
Résultat foncier Année 1 : -40 936 €(Déficit de 40 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 770 €/an
Revenus locatifs : +10 274 €
Charges déductibles : -9 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 504 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19535.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 274 €51 216 €5 733 €-40 941 €21 400 €19 541 €19 541 €
210 480 €9 622 €5 580 €857 €--18 684 €
310 689 €9 464 €5 422 €1 225 €--17 458 €
410 903 €9 300 €5 258 €1 603 €--15 855 €
511 121 €9 130 €5 088 €1 991 €--13 865 €
611 344 €8 955 €4 913 €2 388 €--11 477 €
711 570 €8 774 €4 732 €2 796 €--8 680 €
811 802 €8 587 €4 545 €3 215 €--5 465 €
912 038 €8 393 €4 351 €3 645 €--1 821 €
1012 279 €8 193 €4 151 €4 086 €---
1112 524 €7 986 €3 944 €4 538 €---
1212 775 €7 772 €3 729 €5 003 €---
1313 030 €7 550 €3 508 €5 480 €---
1413 291 €7 321 €3 279 €5 970 €---
1513 557 €7 084 €3 042 €6 472 €---
1613 828 €6 840 €2 798 €6 988 €---
1714 104 €6 586 €2 544 €7 518 €---
1814 386 €6 325 €2 283 €8 062 €---
1914 674 €6 054 €2 012 €8 620 €---
2014 968 €5 774 €1 732 €9 193 €---
2115 267 €5 485 €1 443 €9 782 €---
2215 572 €5 186 €1 144 €10 387 €---
2315 884 €4 876 €834 €11 007 €---
2416 201 €4 556 €514 €11 645 €---
2516 525 €4 225 €183 €12 300 €---
TOTAL329 084 €225 254 €82 763 €103 830 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 158 €-6 420 €+8 578 €
2+2 158 €0 €+2 158 €
3+2 158 €0 €+2 158 €
4+2 158 €0 €+2 158 €
5+2 158 €0 €+2 158 €
6+2 158 €0 €+2 158 €
7+2 158 €0 €+2 158 €
8+2 158 €0 €+2 158 €
9+2 158 €0 €+2 158 €
10+2 158 €+680 €+1 478 €
11+2 158 €+1 362 €+796 €
12+2 158 €+1 501 €+657 €
13+2 158 €+1 644 €+514 €
14+2 158 €+1 791 €+367 €
15+2 158 €+1 942 €+216 €
16+2 158 €+2 096 €+62 €
17+2 158 €+2 255 €-97 €
18+2 158 €+2 418 €-260 €
19+2 158 €+2 586 €-428 €
20+2 158 €+2 758 €-600 €
21+2 158 €+2 935 €-777 €
22+2 158 €+3 116 €-958 €
23+2 158 €+3 302 €-1 144 €
24+2 158 €+3 494 €-1 336 €
25+2 158 €+3 690 €-1 532 €
Total+53 950 €+31 149 €+22 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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