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Propriété 6 pièces 195 m²

VilleSaivres (79)
Surface195
Coût Total259 228
Loyer Annuel18 645
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 600 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 6 pièces 195 m² - Propriété 6 pièces 195 m²

Charmante maison de campagne située sur la commune de Saivres . Dans un environnement paisible et verdoyant, cette propriété pleine de caractère saura séduire les amateurs de calme et d'authenticité.

Vous découvrirez un extérieur agréable comprenant :

  • une terrasse conviviale,
  • un joli jardin arboré,
  • plusieurs dépendances, dont un préau d'environ 40 m²,
  • un puits, véritable atout charme de la propriété.

À l'intérieur, la maison propose de beaux espaces de vie chaleureux et fonctionnels :

  • une cuisine aménagée et équipée avec espace repas,
  • un grand séjour lumineux,
  • un salon cosy avec cheminée à foyer ouvert, surmonté d'une mezzanine pleine de cachet.

L'espace nuit se compose de : ? 4 chambres ? une suite parentale avec salle d'eau, ? une salle de bains, ? WC à chaque étage

Confort et prestations :

  • assainissement individuel conforme,
  • double vitrage,
  • chauffage au fioul,

Une maison idéale pour profiter du calme de la campagne tout en bénéficiant de beaux volumes et d'un cadre de vie agréable.

Surface : 195 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/03/2025

Consommation énergie primaire : 230 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 207 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 200 € et 5 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saivres
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79400
Coordonnées : 46.433060, -0.233697
Total : 259 228
Prix d'acquisition : 171 600
Travaux : 73 900
Valeur du bien : 245 500
Frais de notaire : 13 728
Coût estimé : 13 728
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 9.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1554€/mois
Loyer annuel estimé : 18645€/an
Fourchette totale : 1271€ - 1899€/mois
Fourchette annuelle : 15255€ - 22789€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 364,52 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 081
Prix d'achat :171 600
Décote à l'achat :-94 481 (-35.5%)
Marge achat-revente :6 853€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 228
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 297,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :75,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 373,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 098,94
Coût de l'assurance :22 682,45
Taxe foncière : 1 864,53€/an
Soit par mois : 155,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 553,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 900(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700
    Isolation combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€/fenêtre = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (12 m²) = 12000€ (incluant meubles et électroménager)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage et plomberie)
  • Chambres:6 000
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saivres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 645 €/an
Calcul : 1 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 228 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 907 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 631
Revenus locatifs : +18 645
Charges déductibles : -85 631
Résultat foncier Année 1 : -66 986(Déficit de 66 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 586
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 731 €/an
Revenus locatifs : +18 645
Charges déductibles : -11 731
Résultat foncier Années 2+ : 6 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45585.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 540(65% de 171 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 056 €/an
Calcul : 111 540 € × 3,636% = 4 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 64585 6408 968-66 99421 400 €45 594 €45 594 €
219 01811 5058 7337 514--38 081 €
319 39911 2618 4898 137--29 943 €
419 78711 0098 2388 777--21 166 €
520 18210 7487 9779 434--11 732 €
620 58610 4787 70610 108--1 625 €
720 99810 1987 42710 799---
821 4189 9097 13711 509---
921 8469 6096 83712 237---
1022 2839 2986 52612 985---
1122 7288 9766 20413 752---
1223 1838 6435 87114 540---
1323 6478 2985 52615 349---
1424 1207 9415 16916 179---
1524 6027 5714 79917 032---
1625 0947 1874 41517 907---
1725 5966 7904 01918 806---
1826 1086 3793 60819 728---
1926 6305 9543 18220 676---
2027 1635 5132 74121 649---
2127 7065 0572 28522 649---
2228 2604 5841 81223 676---
2328 8254 0951 32324 730---
2429 4023 58881625 814---
2529 9903 06329126 927---
TOTAL597 214273 295130 099323 91921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 919
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 916-6 420+10 336
2+3 9160+3 916
3+3 9160+3 916
4+3 9160+3 916
5+3 9160+3 916
6+3 9160+3 916
7+3 916+2 752+1 164
8+3 916+3 453+463
9+3 916+3 671+245
10+3 916+3 895+21
11+3 916+4 126-210
12+3 916+4 362-446
13+3 916+4 605-689
14+3 916+4 854-938
15+3 916+5 109-1 193
16+3 916+5 372-1 456
17+3 916+5 642-1 726
18+3 916+5 919-2 003
19+3 916+6 203-2 287
20+3 916+6 495-2 579
21+3 916+6 795-2 879
22+3 916+7 103-3 187
23+3 916+7 419-3 503
24+3 916+7 744-3 828
25+3 916+8 078-4 162
Total+97 900+97 176+724
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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