Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleDordives (45)
Surface120m²
Coût Total182 260€
Loyer Annuel13 244€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois-522€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 116,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel ensemble immobilier à fort potentiel, idéalement situé sur un axe très passant de la Nationale 7, bénéficiant d’une excellente visibilité ainsi que d’un parking à proximité immédiate. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un local commercial composé de deux pièces avec sanitaires, offrant de nombreuses possibilités d’exploitation professionnelle ou commerciale. À l’étage, un appartement comprenant une pièce de vie avec cuisine ouverte, deux chambres, une salle d’eau et un WC. L’ensemble développe une superficie d’environ 120 m² et dispose également de places de stationnement. Actuellement, l’appartement est loué en meublé pour un montant de 550 € charges comprises par mois. Il sera libre de toute occupation lors de la vente définitive.

Nathalie. LEFLAT Agent commercial +336.78.09.86.93 - nathalie.leflat.externe@foncia.com RSAC n°493631279 à MELUN FONCIA Fontainebleau 3 Rue Grande - 77300 Fontainebleau - CPI74012016000012160

Ville : Dordives
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45680
Coordonnées : 48.147107, 2.763717
Total : 182 260€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 37 540€
Valeur du bien : 171 540€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13244€/an
Fourchette totale : 919€ - 1326€/mois
Fourchette annuelle : 11023€ - 15914€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 697,53 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 704 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-69 704€ (-34.2%)
Marge achat-revente :21 444€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 965,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 470,96€
Coût de l'assurance :15 947,75€
Taxe foncière : 1 324,44€/an
Soit par mois : 110,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 550,00€/mois
Soit par an : 6 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 103,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 625,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-522,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 540 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dordives (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 244 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 260 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 600 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 401 €
Revenus locatifs : +13 244 €
Charges déductibles : -52 401 €
Résultat foncier Année 1 : -39 157 €(Déficit de 39 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 861 €/an
Revenus locatifs : +13 244 €
Charges déductibles : -14 861 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 617 €/an(Déficit de 1 617 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17757.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 244 €52 407 €6 305 €-39 163 €21 400 €17 763 €17 763 €
213 509 €14 702 €6 140 €-1 193 €1 193 €-17 763 €
313 779 €14 531 €5 969 €-752 €752 €-17 763 €
414 055 €14 354 €5 792 €-299 €299 €-17 763 €
514 336 €14 171 €5 608 €166 €--17 598 €
614 623 €13 981 €5 418 €642 €--16 955 €
714 915 €13 784 €5 222 €1 131 €--15 824 €
815 214 €13 580 €5 018 €1 633 €--14 191 €
915 518 €13 369 €4 807 €2 149 €--12 042 €
1015 828 €13 151 €4 588 €2 677 €--9 364 €
1116 145 €12 925 €4 362 €3 220 €--6 144 €
1216 468 €12 690 €4 128 €3 777 €---
1316 797 €12 448 €3 885 €4 349 €---
1417 133 €12 196 €3 634 €4 937 €---
1517 476 €11 936 €3 374 €5 539 €---
1617 825 €11 667 €3 104 €6 158 €---
1718 182 €11 388 €2 825 €6 794 €---
1818 545 €11 099 €2 537 €7 446 €---
1918 916 €10 800 €2 237 €8 117 €---
2019 295 €10 490 €1 927 €8 805 €---
2119 680 €10 169 €1 607 €9 512 €---
2220 074 €9 837 €1 274 €10 237 €---
2320 476 €9 493 €930 €10 983 €---
2420 885 €9 136 €574 €11 749 €---
2521 303 €8 767 €205 €12 536 €---
TOTAL424 221 €343 070 €91 471 €81 151 €23 644 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 093 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 781 €-6 420 €+9 201 €
2+2 781 €-358 €+3 139 €
3+2 781 €-226 €+3 007 €
4+2 781 €-90 €+2 871 €
5+2 781 €0 €+2 781 €
6+2 781 €0 €+2 781 €
7+2 781 €0 €+2 781 €
8+2 781 €0 €+2 781 €
9+2 781 €0 €+2 781 €
10+2 781 €0 €+2 781 €
11+2 781 €0 €+2 781 €
12+2 781 €+1 133 €+1 648 €
13+2 781 €+1 305 €+1 476 €
14+2 781 €+1 481 €+1 300 €
15+2 781 €+1 662 €+1 119 €
16+2 781 €+1 848 €+933 €
17+2 781 €+2 038 €+743 €
18+2 781 €+2 234 €+547 €
19+2 781 €+2 435 €+346 €
20+2 781 €+2 641 €+140 €
21+2 781 €+2 853 €-72 €
22+2 781 €+3 071 €-290 €
23+2 781 €+3 295 €-514 €
24+2 781 €+3 525 €-744 €
25+2 781 €+3 761 €-980 €
Total+69 525 €+26 189 €+43 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →