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Achat : Maison Arvieu (12120)

VilleArvieu (12)
Surface112m²
Coût Total118 300€
Loyer Annuel8 927€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 870,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1223 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Corps de ferme situé sur le lévézou. Amoureux de la pierre et des projets de rénovation, découvrez ce charmant corps de ferme situé dans un environnement calme et authentique, au cœur du Lévézou.

L’ensemble immobilier se compose d’une maison d’habitation de plus de 100 m², dont les menuiseries ont déjà été remplacées, offrant une base saine pour vos futurs aménagements. Vous y trouverez également plusieurs dépendances : une porcherie, un garage et une grange, idéales pour divers projets (atelier, stockage, extension…).

Implanté sur une parcelle de terrain de plus de 1 000 m², ce bien bénéficie d’un beau potentiel pour créer une résidence principale pleine de caractère, ou une maison secondaire.

Un bien rare pour les passionnés de rénovation et de bâti ancien, dans un cadre rural et calme.

Lors des visites, nous pourrons vous transmettre une simulation du coût des travaux et des aides énergétiques auxquelles vous pourriez éventuellement prétendre pour la rénovation de ce bien.

À visiter sans tarder !

Ville : Arvieu
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12120
Coordonnées : 44.179720, 2.699490
Total : 118 300€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 110 500€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8927€/an
Fourchette totale : 591€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7093€ - 11235€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :248 889 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :-151 389€ (-60.8%)
Marge achat-revente :130 589€ (52.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 023,72€
Coût de l'assurance :10 351,25€
Taxe foncière : 892,67€/an
Soit par mois : 74,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de mobilier
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée et la salle à manger
Quantité: 23 m² (5 m² hall + 18 m² salle à manger)
Raison: État 3/5 visible sur photos - hall et salle à manger en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 125 €
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -18 125 €
Résultat foncier Année 1 : -9 198 €(Déficit de 9 198 €)
Imputable sur revenu global : 9 198 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 125 €/an
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -5 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 802 €/an
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 927 €18 129 €3 822 €-9 202 €9 202 €--
29 105 €5 026 €3 719 €4 080 €---
39 287 €4 919 €3 612 €4 368 €---
49 473 €4 809 €3 502 €4 664 €---
59 662 €4 695 €3 388 €4 968 €---
69 856 €4 577 €3 270 €5 279 €---
710 053 €4 455 €3 149 €5 597 €---
810 254 €4 330 €3 023 €5 924 €---
910 459 €4 200 €2 893 €6 259 €---
1010 668 €4 066 €2 759 €6 602 €---
1110 882 €3 927 €2 621 €6 954 €---
1211 099 €3 784 €2 478 €7 315 €---
1311 321 €3 636 €2 330 €7 685 €---
1411 548 €3 484 €2 177 €8 064 €---
1511 779 €3 326 €2 019 €8 453 €---
1612 014 €3 163 €1 856 €8 852 €---
1712 254 €2 994 €1 687 €9 260 €---
1812 499 €2 820 €1 513 €9 680 €---
1912 749 €2 640 €1 333 €10 109 €---
2013 004 €2 454 €1 147 €10 550 €---
2113 265 €2 262 €955 €11 002 €---
2213 530 €2 064 €757 €11 466 €---
2313 800 €1 859 €552 €11 942 €---
2414 076 €1 647 €340 €12 430 €---
2514 358 €1 428 €121 €12 930 €---
TOTAL285 923 €100 692 €55 024 €185 232 €9 202 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 761 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875 €-2 761 €+4 636 €
2+1 875 €+1 224 €+651 €
3+1 875 €+1 311 €+564 €
4+1 875 €+1 399 €+476 €
5+1 875 €+1 490 €+385 €
6+1 875 €+1 584 €+291 €
7+1 875 €+1 679 €+196 €
8+1 875 €+1 777 €+98 €
9+1 875 €+1 878 €-3 €
10+1 875 €+1 981 €-106 €
11+1 875 €+2 086 €-211 €
12+1 875 €+2 194 €-319 €
13+1 875 €+2 305 €-430 €
14+1 875 €+2 419 €-544 €
15+1 875 €+2 536 €-661 €
16+1 875 €+2 655 €-780 €
17+1 875 €+2 778 €-903 €
18+1 875 €+2 904 €-1 029 €
19+1 875 €+3 033 €-1 158 €
20+1 875 €+3 165 €-1 290 €
21+1 875 €+3 301 €-1 426 €
22+1 875 €+3 440 €-1 565 €
23+1 875 €+3 583 €-1 708 €
24+1 875 €+3 729 €-1 854 €
25+1 875 €+3 879 €-2 004 €
Total+46 875 €+55 570 €+-8 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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