Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSaint-Cirgues (46)
Surface128m²
Coût Total130 802€
Loyer Annuel9 720€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 224 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 876,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, calme, Pas de cave

Maison à moins de 20 minutes de Figeac et Maurs, qui dispose d'un gros potentiel, elle offre cinq chambres et deux salles d'eau, dans un secteur calme. Belles surfaces, terrain arboré et un grand hangar agricole et sous-sol. Maison avec travaux, elle sera à amenager à votre goût. A visiter rapidement. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Cirgues
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46210
Coordonnées : 44.735270, 2.121536
Total : 130 802€
Prix d'acquisition : 112 224€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 121 824€
Frais de notaire : 8 978€
Coût estimé : 8 978€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9720€/an
Fourchette totale : 617€ - 1064€/mois
Fourchette annuelle : 7399€ - 12768€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :454,55 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :58 182 €
Prix d'achat :112 224 €
Décote à l'achat :+54 042€ (+92.9%)
Marge achat-revente :-72 620€ (-124.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 802€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 685,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 547,46€
Coût de l'assurance :11 445,18€
Taxe foncière : 971,97€/an
Soit par mois : 81,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 438 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 802 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 420 €
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -15 420 €
Résultat foncier Année 1 : -5 701 €(Déficit de 5 701 €)
Imputable sur revenu global : 5 701 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 820 €/an
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -5 820 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 899 €/an
Prix d'achat du bien : 112 224 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 946 €(65% de 112 224 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 653 €/an
Calcul : 72 946 € × 3,636% = 2 653 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 720 €15 425 €4 395 €-5 705 €5 705 €--
29 914 €5 708 €4 278 €4 206 €---
310 112 €5 587 €4 158 €4 525 €---
410 315 €5 462 €4 033 €4 852 €---
510 521 €5 333 €3 903 €5 188 €---
610 731 €5 200 €3 770 €5 532 €---
710 946 €5 061 €3 631 €5 885 €---
811 165 €4 918 €3 488 €6 247 €---
911 388 €4 770 €3 340 €6 618 €---
1011 616 €4 617 €3 187 €6 999 €---
1111 848 €4 459 €3 029 €7 390 €---
1212 085 €4 295 €2 865 €7 790 €---
1312 327 €4 125 €2 695 €8 202 €---
1412 573 €3 950 €2 520 €8 624 €---
1512 825 €3 768 €2 339 €9 057 €---
1613 081 €3 581 €2 151 €9 501 €---
1713 343 €3 387 €1 957 €9 957 €---
1813 610 €3 186 €1 756 €10 424 €---
1913 882 €2 978 €1 548 €10 904 €---
2014 160 €2 763 €1 333 €11 397 €---
2114 443 €2 540 €1 111 €11 903 €---
2214 732 €2 310 €880 €12 422 €---
2315 026 €2 072 €642 €12 954 €---
2415 327 €1 826 €396 €13 501 €---
2515 634 €1 571 €141 €14 062 €---
TOTAL311 326 €108 892 €63 547 €202 434 €5 705 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 711 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 041 €-1 711 €+3 752 €
2+2 041 €+1 262 €+779 €
3+2 041 €+1 358 €+683 €
4+2 041 €+1 456 €+585 €
5+2 041 €+1 556 €+485 €
6+2 041 €+1 660 €+381 €
7+2 041 €+1 765 €+276 €
8+2 041 €+1 874 €+167 €
9+2 041 €+1 985 €+56 €
10+2 041 €+2 100 €-59 €
11+2 041 €+2 217 €-176 €
12+2 041 €+2 337 €-296 €
13+2 041 €+2 461 €-420 €
14+2 041 €+2 587 €-546 €
15+2 041 €+2 717 €-676 €
16+2 041 €+2 850 €-809 €
17+2 041 €+2 987 €-946 €
18+2 041 €+3 127 €-1 086 €
19+2 041 €+3 271 €-1 230 €
20+2 041 €+3 419 €-1 378 €
21+2 041 €+3 571 €-1 530 €
22+2 041 €+3 726 €-1 685 €
23+2 041 €+3 886 €-1 845 €
24+2 041 €+4 050 €-2 009 €
25+2 041 €+4 219 €-2 178 €
Total+51 025 €+60 730 €+-9 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →