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Riom (63200)

VilleRiom (63)
Surface241
Coût Total399 320
Loyer Annuel33 546
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+449
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 319 000 €
Surface : 241 m²
Prix au m² : 1 323,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville avec cour et garage, terrasse intérieure et cave

Située dans une rue calme, dans le quart sud-est de la ville historique, proche des commerces et des établissements scolaires, cette maison originale a été rénovée en 1989 sur des plans d'architecte. La gare se trouve à 5 min à pied. Le rez-de-chaussée, comprend une entrée, deux chambres, une salle de bain, une buanderie, deux pièces de stockage, un accès au grand garage et un à la cave. Au 1ᵉʳ 

  • Une grande pièce actuellement utilisée comme bureau, donnant sur la rue, divisible en deux chambres, un wc avec lave mains.
  • La salle à manger/salon avec cheminée, une chambre avec salle d'eau attenante, la cuisine et une pièce en arrière-cuisine. Toutes ces pièces sont organisées autour d'une terrasse intérieure qui est aussi un puits de lumière. La toiture a été révisée. Chaudière au gaz, entretien annuel suivi.

N'hésitez pas à me contacter pour les renseignements complémentaires.

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.891342, 3.114273
Total : 399 320
Prix d'acquisition : 319 000
Travaux : 54 800
Valeur du bien : 373 800
Frais de notaire : 25 520
Coût estimé : 25 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 241
Loyer prédit : 11.60€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 15.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2796€/mois
Loyer annuel estimé : 33546€/an
Fourchette totale : 2054€ - 3805€/mois
Fourchette annuelle : 24644€ - 45665€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 132,62 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :513 961
Prix d'achat :319 000
Décote à l'achat :-194 961 (-37.9%)
Marge achat-revente :114 641€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :399 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 950,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :116,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 066,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 731,79
Coût de l'assurance :34 940,50
Taxe foncière : 3 354,64€/an
Soit par mois : 279,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 795,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 346,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :449,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres, remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, mise aux normes électricité et rafraîchissement général
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement des plinthes si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:6 000
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€
  • Cuisine:19 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600
    Peinture murs et plafonds (60 m²): 50€/m² × 60 = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:13 000
    Rénovation complète salon: 7000€, Mise aux normes électricité: 2000€, Peinture: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Hall d'entrée:1 200
    Peinture murs et plafonds (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 546 €/an
Calcul : 2 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 399 320 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 398 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 441
Revenus locatifs : +33 546
Charges déductibles : -72 441
Résultat foncier Année 1 : -38 894(Déficit de 38 894 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 494
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 641 €/an
Revenus locatifs : +33 546
Charges déductibles : -17 641
Résultat foncier Années 2+ : 15 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17494.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 319 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 207 350(65% de 319 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 540 €/an
Calcul : 207 350 € × 3,636% = 7 540
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 54672 45412 901-38 90721 400 €17 507 €17 507 €
234 21717 30512 55316 912--595 €
334 90216 94512 19317 957---
435 60016 57311 82119 027---
536 31216 18811 43620 123---
637 03815 79111 03921 247---
737 77915 38110 62822 398---
838 53414 95710 20423 578---
939 30514 5199 76624 786---
1040 09114 0669 31426 025---
1140 89313 5988 84627 295---
1241 71113 1158 36328 596---
1342 54512 6167 86429 929---
1443 39612 1007 34831 296---
1544 26411 5676 81532 697---
1645 14911 0176 26434 132---
1746 05210 4485 69535 604---
1846 9739 8605 10837 113---
1947 9139 2534 50038 660---
2048 8718 6253 87340 245---
2149 8487 9773 22541 871---
2250 8457 3072 55543 538---
2351 8626 6151 86345 247---
2452 8995 9001 14846 999---
2553 9575 16240948 796---
TOTAL1 074 501359 338185 732715 16321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 715 163
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 045-6 420+13 465
2+7 0450+7 045
3+7 045+5 209+1 836
4+7 045+5 708+1 337
5+7 045+6 037+1 008
6+7 045+6 374+671
7+7 045+6 719+326
8+7 045+7 073-28
9+7 045+7 436-391
10+7 045+7 808-763
11+7 045+8 188-1 143
12+7 045+8 579-1 534
13+7 045+8 979-1 934
14+7 045+9 389-2 344
15+7 045+9 809-2 764
16+7 045+10 240-3 195
17+7 045+10 681-3 636
18+7 045+11 134-4 089
19+7 045+11 598-4 553
20+7 045+12 074-5 029
21+7 045+12 561-5 516
22+7 045+13 061-6 016
23+7 045+13 574-6 529
24+7 045+14 100-7 055
25+7 045+14 639-7 594
Total+176 125+214 549+-38 424
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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