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Riom (63200)

Bien expiré
VilleRiom (63)
Surface241m²
Coût Total399 320€
Loyer Annuel33 546€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 319 000 €
Surface : 241 m²
Prix au m² : 1 323,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville avec cour et garage, terrasse intérieure et cave

Située dans une rue calme, dans le quart sud-est de la ville historique, proche des commerces et des établissements scolaires, cette maison originale a été rénovée en 1989 sur des plans d'architecte. La gare se trouve à 5 min à pied. Le rez-de-chaussée, comprend une entrée, deux chambres, une salle de bain, une buanderie, deux pièces de stockage, un accès au grand garage et un à la cave. Au 1ᵉʳ 

  • Une grande pièce actuellement utilisée comme bureau, donnant sur la rue, divisible en deux chambres, un wc avec lave mains.
  • La salle à manger/salon avec cheminée, une chambre avec salle d'eau attenante, la cuisine et une pièce en arrière-cuisine. Toutes ces pièces sont organisées autour d'une terrasse intérieure qui est aussi un puits de lumière. La toiture a été révisée. Chaudière au gaz, entretien annuel suivi.

N'hésitez pas à me contacter pour les renseignements complémentaires.

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.891342, 3.114273
Total : 399 320€
Prix d'acquisition : 319 000€
Travaux : 54 800€
Valeur du bien : 373 800€
Frais de notaire : 25 520€
Coût estimé : 25 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 241m²
Loyer prédit : 11.60€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 15.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2796€/mois
Loyer annuel estimé : 33546€/an
Fourchette totale : 2054€ - 3805€/mois
Fourchette annuelle : 24644€ - 45665€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 132,62 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :513 961 €
Prix d'achat :319 000 €
Décote à l'achat :-194 961€ (-37.9%)
Marge achat-revente :114 641€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :399 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 950,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :116,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 066,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 731,79€
Coût de l'assurance :34 940,50€
Taxe foncière : 3 354,64€/an
Soit par mois : 279,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 795,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 346,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :449,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres, remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, mise aux normes électricité et rafraîchissement général
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement des plinthes si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs et plafonds (60 m²): 50€/m² × 60 = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:13 000€
    Rénovation complète salon: 7000€, Mise aux normes électricité: 2000€, Peinture: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Hall d'entrée:1 200€
    Peinture murs et plafonds (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 546 €/an
Calcul : 2 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 399 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 398 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 441 €
Revenus locatifs : +33 546 €
Charges déductibles : -72 441 €
Résultat foncier Année 1 : -38 894 €(Déficit de 38 894 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 494 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 641 €/an
Revenus locatifs : +33 546 €
Charges déductibles : -17 641 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17494.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 319 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 207 350 €(65% de 319 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 540 €/an
Calcul : 207 350 € × 3,636% = 7 540 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 546 €72 454 €12 901 €-38 907 €21 400 €17 507 €17 507 €
234 217 €17 305 €12 553 €16 912 €--595 €
334 902 €16 945 €12 193 €17 957 €---
435 600 €16 573 €11 821 €19 027 €---
536 312 €16 188 €11 436 €20 123 €---
637 038 €15 791 €11 039 €21 247 €---
737 779 €15 381 €10 628 €22 398 €---
838 534 €14 957 €10 204 €23 578 €---
939 305 €14 519 €9 766 €24 786 €---
1040 091 €14 066 €9 314 €26 025 €---
1140 893 €13 598 €8 846 €27 295 €---
1241 711 €13 115 €8 363 €28 596 €---
1342 545 €12 616 €7 864 €29 929 €---
1443 396 €12 100 €7 348 €31 296 €---
1544 264 €11 567 €6 815 €32 697 €---
1645 149 €11 017 €6 264 €34 132 €---
1746 052 €10 448 €5 695 €35 604 €---
1846 973 €9 860 €5 108 €37 113 €---
1947 913 €9 253 €4 500 €38 660 €---
2048 871 €8 625 €3 873 €40 245 €---
2149 848 €7 977 €3 225 €41 871 €---
2250 845 €7 307 €2 555 €43 538 €---
2351 862 €6 615 €1 863 €45 247 €---
2452 899 €5 900 €1 148 €46 999 €---
2553 957 €5 162 €409 €48 796 €---
TOTAL1 074 501 €359 338 €185 732 €715 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 715 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 045 €-6 420 €+13 465 €
2+7 045 €0 €+7 045 €
3+7 045 €+5 209 €+1 836 €
4+7 045 €+5 708 €+1 337 €
5+7 045 €+6 037 €+1 008 €
6+7 045 €+6 374 €+671 €
7+7 045 €+6 719 €+326 €
8+7 045 €+7 073 €-28 €
9+7 045 €+7 436 €-391 €
10+7 045 €+7 808 €-763 €
11+7 045 €+8 188 €-1 143 €
12+7 045 €+8 579 €-1 534 €
13+7 045 €+8 979 €-1 934 €
14+7 045 €+9 389 €-2 344 €
15+7 045 €+9 809 €-2 764 €
16+7 045 €+10 240 €-3 195 €
17+7 045 €+10 681 €-3 636 €
18+7 045 €+11 134 €-4 089 €
19+7 045 €+11 598 €-4 553 €
20+7 045 €+12 074 €-5 029 €
21+7 045 €+12 561 €-5 516 €
22+7 045 €+13 061 €-6 016 €
23+7 045 €+13 574 €-6 529 €
24+7 045 €+14 100 €-7 055 €
25+7 045 €+14 639 €-7 594 €
Total+176 125 €+214 549 €+-38 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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