Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleCaylus (82)
Surface130m²
Coût Total100 680€
Loyer Annuel11 181€
Rentabilité11.11%
Cashflow/mois+320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 661,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres

Caylus, Maison ancienne de 130m² à restaurer en 7 pièces principales dont 3 chambres. Possibilité d’extension vers Dépendances attenantes – Etable, Grange et Hangar. Eau et Électricité sur place. Pigeonnier non attenant. Accès par Route Départementale ou Voie Romaine à l’arrière. Possibilité usage mixte professionnel et habitation.

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.235184, 1.748129
Total : 100 680€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 93 800€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 932€/mois
Loyer annuel estimé : 11181€/an
Fourchette totale : 724€ - 1199€/mois
Fourchette annuelle : 8688€ - 14390€/an
Rentabilité brute :11.11%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 14.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :180 556 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-94 556€ (-52.4%)
Marge achat-revente :79 876€ (44.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 518,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 307,99€
Coût de l'assurance :7 551,00€
Taxe foncière : 1 118,13€/an
Soit par mois : 93,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 931,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :320,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1.5/5 - Murs en mauvais état, nécessite une rénovation complète
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et finitions dans le couloir
Quantité: couloir complet (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Murs abîmés, nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 932 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 181 €/an
Calcul : 932 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 680 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 118 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 500 €
Revenus locatifs : +11 181 €
Charges déductibles : -12 500 €
Résultat foncier Année 1 : -1 318 €(Déficit de 1 318 €)
Imputable sur revenu global : 1 318 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 700 €/an
Revenus locatifs : +11 181 €
Charges déductibles : -4 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 482 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 181 €12 503 €3 283 €-1 322 €1 322 €--
211 405 €4 615 €3 194 €6 790 €---
311 633 €4 523 €3 103 €7 110 €---
411 866 €4 429 €3 009 €7 437 €---
512 103 €4 331 €2 911 €7 772 €---
612 345 €4 231 €2 810 €8 114 €---
712 592 €4 126 €2 706 €8 465 €---
812 844 €4 019 €2 599 €8 825 €---
913 101 €3 908 €2 487 €9 193 €---
1013 363 €3 793 €2 372 €9 570 €---
1113 630 €3 674 €2 254 €9 956 €---
1213 903 €3 551 €2 131 €10 352 €---
1314 181 €3 424 €2 004 €10 757 €---
1414 464 €3 293 €1 873 €11 171 €---
1514 753 €3 157 €1 737 €11 596 €---
1615 049 €3 017 €1 597 €12 031 €---
1715 349 €2 872 €1 452 €12 477 €---
1815 656 €2 723 €1 302 €12 934 €---
1915 970 €2 568 €1 148 €13 402 €---
2016 289 €2 408 €988 €13 881 €---
2116 615 €2 243 €823 €14 372 €---
2216 947 €2 072 €652 €14 875 €---
2317 286 €1 896 €475 €15 390 €---
2417 632 €1 713 €293 €15 919 €---
2517 984 €1 525 €104 €16 460 €---
TOTAL358 140 €90 612 €47 308 €267 527 €1 322 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 397 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 527 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 348 €-397 €+2 745 €
2+2 348 €+2 037 €+311 €
3+2 348 €+2 133 €+215 €
4+2 348 €+2 231 €+117 €
5+2 348 €+2 331 €+17 €
6+2 348 €+2 434 €-86 €
7+2 348 €+2 540 €-192 €
8+2 348 €+2 647 €-299 €
9+2 348 €+2 758 €-410 €
10+2 348 €+2 871 €-523 €
11+2 348 €+2 987 €-639 €
12+2 348 €+3 105 €-757 €
13+2 348 €+3 227 €-879 €
14+2 348 €+3 351 €-1 003 €
15+2 348 €+3 479 €-1 131 €
16+2 348 €+3 609 €-1 261 €
17+2 348 €+3 743 €-1 395 €
18+2 348 €+3 880 €-1 532 €
19+2 348 €+4 021 €-1 673 €
20+2 348 €+4 164 €-1 816 €
21+2 348 €+4 312 €-1 964 €
22+2 348 €+4 463 €-2 115 €
23+2 348 €+4 617 €-2 269 €
24+2 348 €+4 776 €-2 428 €
25+2 348 €+4 938 €-2 590 €
Total+58 700 €+80 258 €+-21 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →