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Vente maison 4 pièces 95 m² Saverdun (09700) - Superimmo

VilleSaverdun (09)
Surface95m²
Coût Total144 320€
Loyer Annuel9 152€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 042,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement située en plein centre de Saverdun, cette charmante maison de ville vous séduira par son emplacement privilégié, à deux pas de toutes les commodités : commerces, écoles, transports. Elle se compose de 3 belles chambres, offrant un espace de vie confortable et fonctionnel, idéal pour une famille ou premier achat.

Ville : Saverdun
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09700
Coordonnées : 43.233040, 1.575730
Total : 144 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 136 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9152€/an
Fourchette totale : 562€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 6745€ - 12418€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 546 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-30 546€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-14 774€ (-11.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 429,98€
Coût de l'assurance :12 628,00€
Taxe foncière : 915,23€/an
Soit par mois : 76,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saverdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 152 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 808 €
Revenus locatifs : +9 152 €
Charges déductibles : -43 808 €
Résultat foncier Année 1 : -34 656 €(Déficit de 34 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 408 €/an
Revenus locatifs : +9 152 €
Charges déductibles : -6 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13255.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 152 €43 813 €4 993 €-34 661 €21 400 €13 261 €13 261 €
29 335 €6 282 €4 862 €3 053 €--10 207 €
39 522 €6 147 €4 726 €3 375 €--6 832 €
49 713 €6 006 €4 586 €3 706 €--3 126 €
59 907 €5 861 €4 441 €4 046 €---
610 105 €5 711 €4 290 €4 394 €---
710 307 €5 555 €4 135 €4 752 €---
810 513 €5 394 €3 973 €5 119 €---
910 723 €5 227 €3 806 €5 497 €---
1010 938 €5 054 €3 633 €5 884 €---
1111 157 €4 875 €3 454 €6 282 €---
1211 380 €4 689 €3 269 €6 691 €---
1311 607 €4 497 €3 077 €7 110 €---
1411 839 €4 298 €2 878 €7 542 €---
1512 076 €4 092 €2 672 €7 984 €---
1612 318 €3 879 €2 458 €8 439 €---
1712 564 €3 658 €2 237 €8 907 €---
1812 815 €3 429 €2 008 €9 387 €---
1913 072 €3 192 €1 772 €9 880 €---
2013 333 €2 947 €1 526 €10 387 €---
2113 600 €2 692 €1 272 €10 907 €---
2213 872 €2 429 €1 009 €11 442 €---
2314 149 €2 157 €737 €11 992 €---
2414 432 €1 875 €454 €12 558 €---
2514 721 €1 583 €162 €13 138 €---
TOTAL293 151 €145 339 €72 430 €147 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 922 €-6 420 €+8 342 €
2+1 922 €0 €+1 922 €
3+1 922 €0 €+1 922 €
4+1 922 €0 €+1 922 €
5+1 922 €+276 €+1 646 €
6+1 922 €+1 318 €+604 €
7+1 922 €+1 426 €+496 €
8+1 922 €+1 536 €+386 €
9+1 922 €+1 649 €+273 €
10+1 922 €+1 765 €+157 €
11+1 922 €+1 885 €+37 €
12+1 922 €+2 007 €-85 €
13+1 922 €+2 133 €-211 €
14+1 922 €+2 262 €-340 €
15+1 922 €+2 395 €-473 €
16+1 922 €+2 532 €-610 €
17+1 922 €+2 672 €-750 €
18+1 922 €+2 816 €-894 €
19+1 922 €+2 964 €-1 042 €
20+1 922 €+3 116 €-1 194 €
21+1 922 €+3 272 €-1 350 €
22+1 922 €+3 433 €-1 511 €
23+1 922 €+3 598 €-1 676 €
24+1 922 €+3 767 €-1 845 €
25+1 922 €+3 942 €-2 020 €
Total+48 050 €+44 344 €+3 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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