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Maison de village 3 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleVilleréal (47)
Surface55m²
Coût Total92 100€
Loyer Annuel5 227€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 727,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 55m2 dans le village de Villeréal Maison de village de 55m2 à restaurée entièrement à deux pas de la halle de Villeréal. Maison d'habitation en pierre sur deux niveaux de 55 m2 environ comprenant :

  • au rez-de-chaussée : - Un séjour (21m2) - Une cuisine (4m2), une pièce douche et un WC. un escalier bois .
  • A l'étage : - 2 chambres en suite l'une de l'autre (17m2 et 10m2) Référence annonce : 8573 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 14,30% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 35 000 €
Ville : Villeréal
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47210
Coordonnées : 44.646484, 0.763583
Total : 92 100€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 88 900€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 436€/mois
Loyer annuel estimé : 5227€/an
Fourchette totale : 330€ - 575€/mois
Fourchette annuelle : 3962€ - 6896€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 475,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 691,48€
Coût de l'assurance :7 828,50€
Taxe foncière : 522,67€/an
Soit par mois : 43,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 435,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 518,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations anciennes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(889 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 850€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 70€/m² = 3850€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et matériaux)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant plomberie, électricité et matériaux)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 27 m² × 150€/m² = 4050€, Électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon:1 350€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 1 point × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villeréal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 227 €/an
Calcul : 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 699 €
Revenus locatifs : +5 227 €
Charges déductibles : -52 699 €
Résultat foncier Année 1 : -47 473 €(Déficit de 47 473 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 073 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 799 €/an
Revenus locatifs : +5 227 €
Charges déductibles : -3 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26072.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 227 €52 702 €2 966 €-47 476 €21 400 €26 076 €26 076 €
25 331 €3 722 €2 886 €1 609 €--24 466 €
35 438 €3 639 €2 803 €1 799 €--22 668 €
45 547 €3 553 €2 718 €1 993 €--20 674 €
55 658 €3 465 €2 629 €2 193 €--18 482 €
65 771 €3 374 €2 538 €2 397 €--16 085 €
75 886 €3 279 €2 443 €2 607 €--13 478 €
86 004 €3 182 €2 346 €2 822 €--10 655 €
96 124 €3 081 €2 245 €3 043 €--7 612 €
106 246 €2 977 €2 141 €3 270 €--4 342 €
116 371 €2 869 €2 033 €3 502 €--840 €
126 499 €2 758 €1 922 €3 741 €---
136 629 €2 643 €1 807 €3 986 €---
146 761 €2 524 €1 689 €4 237 €---
156 897 €2 402 €1 566 €4 495 €---
167 034 €2 275 €1 440 €4 759 €---
177 175 €2 145 €1 309 €5 031 €---
187 319 €2 009 €1 174 €5 309 €---
197 465 €1 870 €1 034 €5 595 €---
207 614 €1 726 €890 €5 889 €---
217 767 €1 577 €741 €6 190 €---
227 922 €1 423 €587 €6 499 €---
238 080 €1 264 €428 €6 817 €---
248 242 €1 100 €264 €7 142 €---
258 407 €930 €94 €7 477 €---
TOTAL167 413 €112 487 €42 691 €54 926 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 098 €-6 420 €+7 518 €
2+1 098 €0 €+1 098 €
3+1 098 €0 €+1 098 €
4+1 098 €0 €+1 098 €
5+1 098 €0 €+1 098 €
6+1 098 €0 €+1 098 €
7+1 098 €0 €+1 098 €
8+1 098 €0 €+1 098 €
9+1 098 €0 €+1 098 €
10+1 098 €0 €+1 098 €
11+1 098 €0 €+1 098 €
12+1 098 €+1 122 €-24 €
13+1 098 €+1 196 €-98 €
14+1 098 €+1 271 €-173 €
15+1 098 €+1 348 €-250 €
16+1 098 €+1 428 €-330 €
17+1 098 €+1 509 €-411 €
18+1 098 €+1 593 €-495 €
19+1 098 €+1 679 €-581 €
20+1 098 €+1 767 €-669 €
21+1 098 €+1 857 €-759 €
22+1 098 €+1 950 €-852 €
23+1 098 €+2 045 €-947 €
24+1 098 €+2 143 €-1 045 €
25+1 098 €+2 243 €-1 145 €
Total+27 450 €+16 730 €+10 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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