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Achat : Maison Bellefonds (86210)

VilleBellefonds (86)
Surface106
Coût Total149 260
Loyer Annuel9 466
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 962,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 106 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 533 m² de terrain

Maison À Vendre. Située sur la commune de Bellefonds, cette maison offre un cadre agréable et fonctionnel.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une cuisine ouverte sur la salle à manger avec placards, ainsi qu’un Wc. Un escalier mène à un salon et à une salle de bains, créant un espace de vie bien agencé.

À l’étage, un palier dessert une chambre, un bureau, un Wc avec placard ainsi qu’un grenier non aménagé offrant un potentiel supplémentaire.

À l’extérieur, vous profiterez d’une terrasse et d’un jardinet clos à l’avant de la maison. Un second jardin, non attenant, complète l’ensemble avec une dépendance et un abri.

Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement, dans un environnement calme.

Ville : Bellefonds
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86210
Coordonnées : 46.652290, 0.569930
Total : 149 260
Prix d'acquisition : 102 000
Travaux : 39 100
Valeur du bien : 141 100
Frais de notaire : 8 160
Coût estimé : 8 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9466€/an
Fourchette totale : 629€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 7551€ - 11866€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 916,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 167
Prix d'achat :102 000
Décote à l'achat :-101 167 (-49.8%)
Marge achat-revente :53 907€ (26.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 514,90
Coût de l'assurance :13 060,25
Taxe foncière : 946,56€/an
Soit par mois : 78,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600
    Isolation combles perdus: 106 m² × 50€/m² = 5300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Revêtement sol chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose)
  • Peinture salon:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellefonds (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 260 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 579
Revenus locatifs : +9 466
Charges déductibles : -45 579
Résultat foncier Année 1 : -36 114(Déficit de 36 114 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 714
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 479 €/an
Revenus locatifs : +9 466
Charges déductibles : -6 479
Résultat foncier Années 2+ : 2 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14713.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 46645 5845 015-36 11921 400 €14 719 €14 719 €
29 6556 3514 8823 304--11 415 €
39 8486 2134 7443 635--7 780 €
410 0456 0714 6023 974--3 805 €
510 2465 9234 4544 323---
610 4515 7714 3024 680---
710 6605 6134 1445 047---
810 8735 4503 9815 423---
911 0905 2813 8125 810---
1011 3125 1063 6376 206---
1111 5384 9253 4566 613---
1211 7694 7383 2697 031---
1312 0054 5453 0767 460---
1412 2454 3452 8767 900---
1512 4904 1382 6698 352---
1612 7393 9232 4548 816---
1712 9943 7022 2339 292---
1813 2543 4732 0049 781---
1913 5193 2351 76610 284---
2013 7902 9901 52110 799---
2114 0652 7361 26711 329---
2214 3472 4741 00511 873---
2314 6342 20273312 432---
2414 9261 92145213 005---
2515 2251 63016113 595---
TOTAL303 185148 33972 515154 84621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 846
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988-6 420+8 408
2+1 9880+1 988
3+1 9880+1 988
4+1 9880+1 988
5+1 988+155+1 833
6+1 988+1 404+584
7+1 988+1 514+474
8+1 988+1 627+361
9+1 988+1 743+245
10+1 988+1 862+126
11+1 988+1 984+4
12+1 988+2 109-121
13+1 988+2 238-250
14+1 988+2 370-382
15+1 988+2 506-518
16+1 988+2 645-657
17+1 988+2 788-800
18+1 988+2 934-946
19+1 988+3 085-1 097
20+1 988+3 240-1 252
21+1 988+3 399-1 411
22+1 988+3 562-1 574
23+1 988+3 729-1 741
24+1 988+3 902-1 914
25+1 988+4 078-2 090
Total+49 700+46 454+3 246
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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