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Maison 5 pièces 112 m²

VilleMenetou-sur-Nahon (36)
Surface112
Coût Total160 640
Loyer Annuel8 788
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 540,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 112 m²

NESTENN Chabris vous propose à la vente cette charmante longère en pierres située à Menetou-sur-Nahon proche de Chabris et ses commerces. D'une surface habitable d'environ 113 m², cette maison pleine de caractère se compose : Au rez-de-chaussée : une cuisine aménagée, une salle de bain, un WC indépendant ainsi qu'un séjour lumineux de 48,22 m², offrant un bel espace de vie. À l'étage : une mezzanine, un bureau en enfilade, une chambre, ainsi qu'une seconde chambre indépendante. Le bien est équipé d'un chauffage par poêle à bois. Des dépendances attenantes viennent compléter l'ensemble. Implantée dans un environnement calme, la maison bénéficie d'un terrain de 1 262 m², idéal pour profiter de l'extérieur.

À noter : Menuiseries en bois simple vitrage avec volets bois Fosse septique à remettre aux normes Travaux à prévoir : menuiserie, électricité, isolation

? Ce bien à rénover offre un fort potentiel, parfait pour les amateurs de charme de l'ancien et de projets personnalisés.

Surface : 112 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/04/2026

Consommation énergie primaire : 531 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 495 € et 3 375 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Menetou-sur-Nahon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36210
Coordonnées : 47.218513, 1.625300
Total : 160 640
Prix d'acquisition : 60 500
Travaux : 95 300
Valeur du bien : 155 800
Frais de notaire : 4 840
Coût estimé : 4 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8788€/an
Fourchette totale : 581€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 6977€ - 11068€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :865,67 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :96 955
Prix d'achat :60 500
Décote à l'achat :-36 455 (-37.6%)
Marge achat-revente :-63 685€ (-65.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :804,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 620,51
Coût de l'assurance :14 056,00
Taxe foncière : 878,78€/an
Soit par mois : 73,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par poêle à bois
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant travaux
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement de la tuyauterie vétuste et mise aux normes des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: DPE G - Maison - Assurer la fonctionnalité et la sécurité
Fosse septiqueOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise aux normes de la fosse septique
Quantité: 1 fosse
Raison: DPE G - Maison - Conformité aux normes sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 300(851 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 600
    Isolation des combles: 112 m² × 50€/m² = 5600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Salon:20 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 800€/m² = 20000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:15 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Fosse septique:8 000
    Remise aux normes fosse septique: 1 fosse × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Menetou-sur-Nahon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 788 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 640 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 293
Revenus locatifs : +8 788
Charges déductibles : -102 293
Résultat foncier Année 1 : -93 505(Déficit de 93 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 105
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 993 €/an
Revenus locatifs : +8 788
Charges déductibles : -6 993
Résultat foncier Années 2+ : 1 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72105.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 788102 2985 557-93 51021 400 €72 110 €72 110 €
28 9646 8535 4122 111--69 999 €
39 1436 7025 2612 441--67 558 €
49 3266 5465 1052 780--64 778 €
59 5126 3844 9433 128--61 650 €
69 7026 2174 7763 486--58 164 €
79 8966 0434 6023 853--54 311 €
810 0945 8644 4234 231--50 080 €
910 2965 6784 2374 619--45 462 €
1010 5025 4854 0445 017--40 445 €
1110 7125 2863 8455 426--35 018 €
1210 9275 0793 6385 847---
1311 1454 8653 4246 280---
1411 3684 6443 2036 724---
1511 5954 4152 9747 181---
1611 8274 1772 7367 650---
1712 0643 9312 4908 132---
1812 3053 6772 2368 628---
1912 5513 4131 9729 138---
2012 8023 1401 6999 662---
2113 0582 8571 41610 201---
2213 3192 5641 12310 755---
2313 5862 26182011 325---
2413 8571 94750611 911---
2514 1351 62218012 513---
TOTAL281 476211 94680 62169 53021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 530
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 788 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 845 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 845-6 420+8 265
2+1 8450+1 845
3+1 8450+1 845
4+1 8450+1 845
5+1 8450+1 845
6+1 8450+1 845
7+1 8450+1 845
8+1 8450+1 845
9+1 8450+1 845
10+1 8450+1 845
11+1 8450+1 845
12+1 845+1 754+91
13+1 845+1 884-39
14+1 845+2 017-172
15+1 845+2 154-309
16+1 845+2 295-450
17+1 845+2 440-595
18+1 845+2 589-744
19+1 845+2 741-896
20+1 845+2 899-1 054
21+1 845+3 060-1 215
22+1 845+3 227-1 382
23+1 845+3 397-1 552
24+1 845+3 573-1 728
25+1 845+3 754-1 909
Total+46 125+31 364+14 761
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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